Oltre al tema ambientale, un altro argomento sempre più centrale nei panel di discussione internazionali è quello demografico.
L’Italia ha una popolazione longeva (81 anni per gli uomini, 85 per le donne) e una delle più alte percentuali di over 65 al mondo. Nel 2018 era il 22.8% e si prevede che raggiungerà il 34% nel 2047. (Dati Confindustria).
Deteniamo anche un altro record: siamo secondi dopo il Giappone per il più alto “Indice di dipendenza degli anziani”. Ogni 3 persone attive c’è 1 over 65.
Il connubio casa come bene essenziale / invecchiamento della popolazione, apre nuove sfide e opportunità per il settore immobiliare. Una di queste è il senior living.
INDICE
Senior Living. Cos’è
Il Senior Living è una soluzione abitativa rivolta agli anziani autosufficienti e in salute.
Questi complessi residenziali offrono al target individuato un luogo dove vivere in sicurezza e tranquillità.
Il valore aggiunto si concentra tutto sulla proposta di servizi pensati per gli over 65 i cui obiettivi sono essenzialmente tre: stimolare uno stile di vita dinamico; favorire la socializzazione; assicurare un’assistenza medica non continuativa.
La combinazione tra alloggio privato / spazi comuni / servizi colloca il Senior Living nella famiglia dei progetti immobiliari di cohousing.
Come si struttura
Investitori e progettisti interessati al Senior Living devono focalizzarsi sulle esigenze di un target ben specifico: persone singole o coppie over 65 autosufficienti.
Di base, un’operazione immobiliare di Senior Living ruota attorno a fattori esogeni (posizione strategica, vicinanza a servizi essenziali) ed endogeni (servizi proposti), che variano a seconda della capacità di spesa degli interessati e al valore del prodotto immobiliare da posizionare a mercato.
L’investimento deve inoltre garantire una qualità intrinseca dell’immobile realizzato.
Le unità abitative, di solito mono e bilocali, devono infatti assicurare i più elevati standard di sostenibilità ed efficienza energetica e devono essere progettate secondo principi di design ergonomico, prive di barriere architettoniche e dotate di tecnologie integrate e wearable.
La domotica assistiva o Ambient Assistant Living, ha raggiunto livelli stupefacenti in grado di fornire un controllo pressoché totale sulle esigenze dei residenti. Dal controllo ambientale ai sensori di caduta. Dai reminder per l’assunzione di medicinali al monitoraggio dei frigo. Tutto, volto ad assicurare altissimi livelli di comfort e sicurezza domestica, sia negli alloggi che nelle aree comuni e negli spazi esterni.
Quali spazi comuni e servizi può offrire un complesso residenziale di Senior Living
I Senior Living più attrezzati prevedono che almeno il 10% della superficie del complesso sia occupato da spazi comuni.
Ecco un elenco di aree comuni e servizi che un progetto immobiliare di Senior Living può offrire.
Aree comuni:
- Percorsi vita e giardini;
- orti;
- reception;
- bar;
- ristorante;
- lavanderia;
- cucina comune;
- sala polivalente per attività;
- biblioteca;
- palestra;
- sala cinema.
Servizi:
- pasti a domicilio;
- spesa a domicilio;
- servizi dedicati alla salute: infermiere; fisioterapista; nutrizionista; psicologo, ecc;
- servizi dedicati alla cura della persona: parrucchiere; estetista, ecc;
- proposte di attività motorie;
- servizi di accompagnamento;
- tintoria;
- navetta;
- pulizie;
- attività di volontariato;
- gite organizzate.
Il prezzo degli immobili e le modalità di acquisto o locazione sono i principali fattori che determinano tipo e numero di spazi e servizi offerti in un Senior Living.
Negli Stati Uniti esistono senior house verticali per interessi e passioni del proprio target di riferimento.
Situazione in Italia
Come evidenziato in un convegno di settore da Francesca Zirnstein, Direttrice Generale di Scenari Immobiliari, in Italia prima del Covid c’era poco interesse da parte degli investitori verso le strutture sanitarie, considerate appannaggio dell’Amministrazione Pubblica.
La pandemia ha cambiato i paradigmi e il vuoto immobiliare di strutture assistenziali di qualità si è palesato in tutta la sua drammaticità.
Le strutture dedicate agli anziani sono un Asset Class carente in tutte le sue declinazioni: dalle RSA, alle case di riposo, dalle cliniche riabilitative ai centri per Alzheimer, fino al Senior Living.
Il report “Senior Living” evidenzia che il 35,6% delle strutture in Italia è destinata a utenti non autosufficienti (RSA); il 38,2% a utenti con gradi di autosufficienza mista e solo il 6,4% ad anziani autosufficienti.
L’80% delle strutture sono localizzate al Nord e al Centro.
Secondo dati Nomisma, il primo player per volume d’affari nel Senior Living in Europa è il Regno Unito (nel 2019 2,2 miliardi: il 6,1% del totale investito), seguito da Germania (927 milioni: l’1,9%), Svezia (522 milioni: il 4,8%) e Francia (414 milioni: l’1,9%).
L’Italia, solo di recente entrata in questo settore, vede il totale degli investimenti arrivare a 149,5 milioni di euro, pari al 2,1% del settore.
Per far decollare il Senior Living non bastano gli investimenti, serve un cambio di mentalità
Il Senior Living è nato negli Stati Uniti, dove cambiare casa per trasferirsi in un appartamento più adatto alle esigenze della terza età è considerato un passaggio normale della vita.
In Italia, al contrario, la tradizione familiare e la cultura dominante, sommata alla quasi assenza di strutture e informazioni, portano a percepire la vita in residenze per anziani, seppur autosufficienti, come sminuente e isolante.
La situazione però sta cambiando. La frammentazione delle relazioni familiari, l’aumento delle donne lavoratrici, i figli che si trasferiscono altrove, hanno messo in crisi il modello tradizionale di accudimento degli anziani.
Una delle conseguenze più gravi è il ricorso massiccio al ricovero in RSA o in case di riposo, anche quando l’anziano non ne ha effettivamente bisogno e potrebbe godere di una qualità della vita migliore in altre soluzioni.
Il profilo dell’italiano ultrasessantacinquenne è quello di una persona che vive in una casa di proprietà, ha mezzi economici e tempo per aiutare anche economicamente i familiari. Ha una vita sociale ricca, frequenta spesso gli amici, fa sport (il 14,4% tra i 65 e i 74 anni), va in vacanza e si dedica sempre di più ad attività di volontariato.
Se a ciò si aggiunge il dato che il 90% degli over 65 desideri invecchiare nella propria casa anziché in strutture, si capisce come questo “vuoto immobiliare” sia pronto per essere colmato.
Del resto, l’immobiliare è uno dei settori che ancora manca all’appello in quella sempre più florida offerta di beni e servizi che viene definita “silver economy”.
I vantaggi del Senior Living rispondono dunque a diverse necessità e non solo in termini di stile di vita.
Gli aspetti economici da considerare sono almeno due.
- Per le buyer personas, le difficoltà legate agli elevati costi di manutenzione delle abitazioni familiari degli over 65, spesso divenute fuori misura, piene di barriere architettoniche, energicamente inefficienti e vetuste.
- Per gli investitori, la stabilità dell’investimento in Senior Living, grazie alla sua connessione con trend demografici difficilmente modificabili.
Tutte queste considerazioni suggeriscono che, nel medio termine, anche in Italia si assisterà ad un aumento degli investimenti in progetti di Senior Living.
Diventa quindi cruciale che gli agenti immobiliari si preparino a vendere un prodotto nuovo, che non hanno mai proposto sino ad oggi.
È necessario quindi avviare progetti di informazione e approfondimento sui vantaggi di queste nuove tipologie di soluzioni abitative.
Il futuro del Senior Living dipenderà dalla capacità del settore immobiliare di abbracciare questa trasformazione, adattandosi ai nuovi bisogni degli anziani e contribuendo a ridisegnare il panorama abitativo del Paese.
