Acquistare casa resta un obiettivo importante per molte famiglie italiane. Tuttavia, i nuovi stili di vita e la necessità di spostarsi per studio o lavoro stanno cambiando il mercato. Le nuove generazioni vedono sempre più l’abitazione come un “servizio” e non come un bene, influenzando così la domanda immobiliare.
Si aprono scenari a soluzioni abitative innovative come Senior Housing, Co-housing e case prefabbricate.
Tra i nuovi modi di abitare compaiono anche le Tiny-House, o minicase, che evocano desideri di fuga e rifugio.
Anche in Italia, le mini case si trovano già su airb&b in una categoria dedicata. Ci si chiede se questa tipologia di abitazione oggi sia matura per posizionarsi in un mercato dove i cambiamenti sociali, culturali ed economici corrono veloci .
Le minicase, o mini appartamenti, potrebbero rispondere alla crescente domanda di abitazioni efficienti, soprattutto nelle città dove aumenta il numero di single.
I costi per spazi ampi risultano spesso inaccessibili, rendendo le minicase un’opzione più conveniente per molti, soprattutto per i giovani adulti.
INDICE
- Le minicase non sono una novità
- Situazione del mercato delle minicase in Italia
- Progetti di mini appartamenti in Italia
- La legge “Salva Casa” dà un impulso importante alle minicase
Le Minicase non sono una novità
La loro origine risale al Giappone del secondo dopoguerra, quando le città iniziavano a popolarsi densamente e i lotti di terreno venivano ridotti sempre più. Si chiamavano kyosho jutaku (居所住宅), “case su piccoli lotti”, progettate per sfruttare al massimo ogni centimetro disponibile.
Queste abitazioni puntavano sulla verticalità e su design flessibili e multifunzionali, senza la rigida suddivisione tipica delle case occidentali.
Minicase che mantenevano elementi tipici della tradizione abitativa giapponese, come l’inclusione di piccoli giardini e l’armonia tra interno ed esterno.
Le kyosho jutaku, oggi esempio di architettura sostenibile e minimalista, hanno ispirato il movimento contemporaneo delle minicase in tutto il mondo.
Situazione del mercato delle minicase in Italia
Nel 2023, le uniche metrature che hanno retto al calo generale del mercato immobiliare sono state quelle inferiori ai 50 mq. Una tendenza evidente a Milano, dove solo il 14,7% degli appartamenti venduti supera i 115 mq, rispetto al 32,6% della media nazionale e al 41,3% del Nord Est.
Il mercato delle minicase, dunque, resiste e anzi guadagna terreno, con alcune tendenze emergenti:
- Si riducono gli spazi abitativi. I mini appartamenti (28-40 mq), stanno diventando una soluzione popolare, specialmente a Roma e Milano. Secondo uno studio sui dati in loro possesso eseguito da “idealista”, a Milano le minicase in vendita rappresentano lo 0.8% del totale, mentre quelle in locazione l’1.9%. A Roma, le percentuali si dimezzano con, rispettivamente, lo 0.4% e lo 0.9%. I prezzi delle minicase sono più alti rispetto agli appartamenti standard, con un +33% nelle vendite e +21% negli affitti a Roma, e +41% e +58% a Milano. Un’offerta che non soddisfa la crescente domanda e che, sempre considerando le nostre due città più densamente popolate, si differenzia anche per la distribuzione. A Milano, le minicase sono distribuite omogeneamente tra i piani degli edifici, mentre a Roma si concentrano ai piani terra e seminterrati, spesso frutto di riconversione di ex botteghe.
- Aumenta la domanda di soluzioni flessibili e bassi consumi. Questi numeri evidenziano che oggi l’offerta di minicase è ancora trascurabile. La domanda è trainata da studenti, lavoratori fuori sede e giovani coppie. Nonostante il maggiore investimento iniziale, queste abitazioni attraggono per il risparmio sui costi di gestione.
- È una scelta di vita. Dalle riviste di architettura emergono due diverse tipologie di minicase. Le più “popolari” rispondono alle esigenze di flessibilità e bassi consumi, mentre le vere Tiny House, abitazioni singole, si trovano spesso immerse nella natura in luoghi isolati. Questa tipologia di minicase risponde alle esigenze di un target diverso: persone alto spendenti che scelgono il microliving come stile di vita. Queste minicase sono frutto di progettazioni sostenibili estremamente accurate sia nei materiali, che nel design interno; prefabbricate; spesso modulabili; autosufficienti e quasi sempre mobili. Espressione del movimento minimalista, le Tiny House sono richieste da chi rifiuta la cementificazione e adotta uno stile di vita sostenibile, riducendo sprechi e abbracciando l’essenzialità.
Progetti di mini appartamenti in Italia
Le minicase hanno una lunga tradizione nei Paesi asiatici, ma si sono diffuse anche in Australia, Nuova Zelanda, Stati Uniti, e Canada. In Europa, le Tiny House sono diffuse nei Paesi nordici. Per esempio, in Germania, tra il 2019 e il 2020, il governo ha investito oltre 120 milioni di euro per costruire più di 25 mila micro-appartamenti, soprattutto a Berlino, Francoforte e Amburgo.
In Italia, è ancora Milano a fare da apripista a progetti immobiliari innovativi, come già successo per quelli di co-housing.
Nel quartiere trendy di NoLo, City Pop, società del Gruppo Artisa specializzata in microliving, ha inaugurato a settembre 2024 il primo stabile di minicase per affitti medio/brevi, riqualificando l’ex Ata Hotel di Viale Monza, acquistato da Unipol per 60 milioni di euro nel 2020.
I prezzi per i micro-appartamenti partono da 320 euro/settimana per quelli di 28 mq e arrivano a 1.660 euro/mese per i bilocali da 37 mq. Sono incluse le spese, cucina condivisa, grande giardino con piazzette, spazio co-working, servizio lavanderia e garage sotterraneo.
Un modello già testato con successo in Svizzera e che la società immobiliare punta a espandere a Torino, Roma, Bologna, Firenze e Napoli.
La legge “Salva Casa” dà un impulso importante alle minicase
Con l’entrata in vigore ad agosto 2024 della legge “Salva Casa”, che introduce diverse modifiche al Testo Unico sull’Edilizia, il legislatore è intervenuto anche sui requisiti minimi di abitabilità delle minicase.
La superficie minima dei monolocali passa da 28 a 20 mq e quella dei bilocali da 38 a 28 mq, con le altezze ridotte da 2.70 a 2.40 metri.
Uno degli obiettivi della legge è infatti favorire la commercialità di immobili che fino ad oggi pativano piccole irregolarità e non potevano essere venduti.
Anche grazie a queste nuove norme sulle metrature minime, si aprono significative opportunità per la trasformazione e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, che potrebbe portare nuovo slancio al mercato immobiliare.
Per i piccoli proprietari significa poter ristrutturare e riqualificare immobili di grandi dimensioni, ora poco funzionali e metterli a reddito in risposta all’alta domanda di affitti.
Per gli investitori istituzionali, italiani e esteri, le minicase rappresentano una soluzione strategica per progetti di rigenerazione urbana, che puntino a risolvere annose problematiche abitative e immettano sul mercato abitazioni sostenibili ed energicamente efficienti.
