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investimento immobiliare. Guida pratica

Investimento immobiliare. Quanto si guadagna e cosa c’è da sapere  

Investimento immobiliare. Come capire le opportunità e sfruttare i vantaggi

Acquistare immobili – commerciali o residenziali – con lo scopo di metterli in locazione, rappresenta un investimento vantaggioso per diversi motivi.

L’attuale situazione macroeconomica e i tassi di interessi al loro massimo storico, hanno avuto ripercussioni negative in Italia e, soprattutto, in Europa sul volume degli investimenti.

Il 2023 chiuderà con volumi di compravenduto in contrazione, a fronte però di stabilità di fatturato. Ciò significa che le compravendite sono diminuite, ma i prezzi medi degli immobili sono cresciuti e si prevede una chiusura in territorio positivo.

Da questa fotografia emerge che l’attuale difficoltà di accesso al credito a causa degli elevati tassi di interesse porta come conseguenza – per famiglie e imprese – a una maggior richiesta di immobili in locazione.

In questo articolo vogliamo evidenziare alcuni parametri da tenere bene in considerazione quando si decide di fare un investimento immobiliare, concentrandoci in particolare sull’investimento in immobili commerciali


INDICE


Investire in immobili commerciali. Vantaggi e opportunità 

L’investimento in immobili commerciali può essere una scelta interessante per diversificare il proprio portafogli investimenti. 

Si definiscono commerciali tutte quelle proprietà che non sono destinate all’uso abitativo, come uffici, negozi, attività commerciali, capannoni, magazzini e strutture ricettive

Spesso, questi immobili offrono rendimenti più elevati rispetto agli immobili residenziali.

Considera una media tra il 5% e il 12% o più, a seconda della tipologia e della posizione.

Le migliori proprietà commerciali da investimento (ma anche residenziali) sono un equilibrio tra molti fattori diversi. 

Il trucco è trovare il giusto equilibrio e pianificare, sempre, una strategia d’uscita dall’investimento.

Investimento in immobili commerciali già locati

Un immobile commerciale può essere acquistato vuoto, oppure già affittato

Nel secondo caso, si parla di locale commerciale a reddito.

Investire in un’unità immobiliare già locata comporta alcuni vantaggi rispetto al dover trovare gli inquilini in seguito. 

Prima di tutto, permette di avere subito una visione chiara della sua redditività.

Sebbene sia essenziale considerare l’insieme delle spese legate all’acquisto, alla gestione e alla tassazione dell’immobile locato, per l’investitore di immobili commerciali a reddito la sicurezza è data dalla lunga durata dei contratti di locazione degli inquilini.

Nei paragrafi che seguono ti accompagneremo nelle valutazioni da fare se stai pensando di avvicinarti a un investimento immobiliare su immobili commerciali.

Cos’è lo “stato locativo” di un immobile e perché è importante 

Prima di acquistare un immobile commerciale già locato è importante valutare lo stato locativo

Vediamo cosa significa.

Conoscere lo stato locativo significa comprendere chiaramente quali sono gli attuali affittuari dell’immobile, i loro contratti di locazione e i canoni di affitto. 

Questa analisi fornisce una base solida per calcolare il rendimento attuale dell’investimento e avere una visione chiara dei flussi di cassa futuri provenienti dall’investimento. 

Più lo stato locativo è stabile, più attraente è l’immobile.

Più informazioni riuscirai a ottenere sull’andamento dell’attività dell’inquilino presente, meglio sarà.

Con l’aiuto di un esperto si potrà effettuare anche un’analisi sulle potenzialità future della zona. Se per esempio è interessata da progetti di riqualificazione, sarà possibile nel futuro rinegoziare il contratto a condizioni più vantaggiose.

Nel mercato immobiliare commerciale, ancor più che in quello residenziale e soprattutto a seconda della tipologia dell’immobile, le potenzialità di sviluppo della zona rivestono un ruolo importante nella scelta.

Se per un capannone o un ufficio l’eventuale riqualificazione urbana non influirà di molto sull’apprezzamento, per un negozio o un’attività commerciale queste considerazioni possono fare la differenza tra un acquisto lungimirante e un fallimento.

Cos’è il R.O.I.? Come si calcola e come si può massimizzare il profitto

Quando si compra a uso investimento una proprietà, commerciale o abitativa, uno dei fattori determinanti per fare la scelta migliore è la capacità di calcolare il rendimento proveniente dalla locazione.

Il rendimento dell’investimento (ROI) è un indicatore chiave per valutare la performance finanziaria dell’investimento immobiliare commerciale. 

Si calcola con questa formula.

R.O.I = Profitto netto annuo (differenza tra entrate e spese) / Costo totale dell’investimento X 100

Le spese, oltre a quelle iniziali e alle tasse, sono i costi di gestione, di manutenzione e correlate. Va da sé che lo stato di conservazione dell’immobile assume un ruolo importante per questa voce.

Quando si tratta di immobili commerciali, questo calcolo è ancora più importante perché i rendimenti delle proprietà commerciali sono più suscettibili alle condizioni del mercato.

Le persone, infatti, avranno sempre bisogno di una casa mentre le imprese possono anche fallire.

Va da sé quanto sia importante fare un’analisi più approfondita dell’investimento rispetto al corrispettivo residenziale, e valutare bene il mercato locale, lo stato di conservazione e la posizione geografica in cui è inserita l’attività commerciale/industriale/artigianale. 

Che tu sia proprietario di uno o venti immobili a reddito, non puoi esimerti dall’analizzare ogni volta lo storico del settore di riferimento, considerare le condizioni macro e microeconomiche e le fluttuazioni che possono influire sul successo dell’impresa del tuo inquilino.

Inoltre ricorda che la produzione nazionale, la fiducia nelle imprese e i tassi di occupazione sono i primi tre fattori trainanti del mercato immobiliare commerciale.

Anche se le valutazioni da fare sono molte, è importante restare focalizzati sul ROI per non rischiare di perdere tutti i futuri guadagni.

Concentrarsi solo sulla crescita del capitale, optando per un’area che promette un apprezzamento, oppure farsi ingolosire da “sconti” sul prezzo di vendita, senza considerare adeguatamente la rendita da locazione, può rivelarsi rischioso.

Il primo pensiero di un investitore è assicurarsi che la proprietà si ripaghi da sola, mese dopo mese. È più importante che “strappare” uno sconto quando la si acquista, o un profitto teorico quando la si vende.

Nessuno ha la sfera di cristallo, ecco perché un calcolo accurato del rendimento è essenziale per prendere decisioni informate.

Investimento in immobili commerciali. Quali sono gli aspetti fiscali e i vantaggi 

Gli immobili commerciali spesso generano redditi più stabili rispetto a quelli residenziali. 

I contratti di locazione a lungo termine con inquilini solidi, possono garantire flussi di reddito regolari e prevedibili. Inoltre, gli affitti possono essere soggetti a rivalutazioni periodiche o legati all’indice dei prezzi al consumo, contribuendo a un aumento graduale dei rendimenti nel tempo.

Ammortamento

Gli immobili commerciali consentono l’ammortamento dell’investimento nel tempo, deducendo ogni anno una parte del costo dell’immobile come spesa.

L’ammortamento consente di ridurre il reddito imponibile derivante dalla locazione dell’immobile, quindi, diminuisce l’imposta sul reddito che l’investitore deve pagare.

Qualsiasi proprietario di un immobile adibito a investimento può applicare l’ammortamento. Questo include privati investitori che possiedono immobili a reddito, imprese individuali, società di persone e società di capitali.

Agevolazioni fiscali

Acquistare un immobile commerciale e metterlo in affitto prevede diversi tipi di tassazione, a seconda che il proprietario sia persona fisica oppure società.

Nel caso di persone fisiche, da qualche anno è stata estesa anche agli immobili commerciali la possibilità di optare per la tassazione con la cedolare secca (aliquota 21%).

È riservata alle locazioni di immobili commerciali come negozi e botteghe, mentre è esclusa per i laboratori. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze.

L’aliquota sostitutiva unica e agevolata comprende l’IRPEF, le addizionali, l’imposta di registro e di bollo e si applica sul totale del canone annuo di locazione, senza considerare le riduzioni forfettarie. 

In ogni caso, è sempre possibile per la persona fisica optare per un regime di tassazione ordinaria pagando l’IRPEF e le addizionali in base al proprio scaglione di reddito. L’imponibile dipende dal tipo di contratto stipulato.

Non possono optare per questo regime fiscale:

  • le società di persone;
  • i soggetti IRES;
  • gli enti non commerciali;
  • i lavoratori autonomi (artigiani, commercianti, professionisti).

L’opzione va scelta al momento della registrazione del contratto e riconfermata negli anni successivi. 

Se non si sceglie, la tassazione avverrà con le regole ordinarie e il reddito si cumulerà nella dichiarazione dei redditi.

La cedolare secca tutela anche l’inquilino perché, se il proprietario la sceglie, non può rivedere il canone, né aggiornarlo secondo le variazioni Istat. 

La cedolare secca per gli immobili commerciali è stata introdotta nel 2019 e nel corso degli anni ha ricevuto diversi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. È possibile trovarli sul sito.

Investimenti immobiliari. Meglio il commerciale o il residenziale?

Scegliere se investire in immobili residenziali, piuttosto che commerciali, può rivelarsi una scelta complessa per i privati piccoli investitori.

Se da una parte gli immobili commerciali garantiscono rendimenti potenzialmente più alti, dall’altra sono più influenzati dalle fluttuazioni dei cicli economici.

Affermazione valida, comunque, fino a un certo punto perché la tipologia di un immobile commerciale a reddito può fare una sostanziale differenza nella stabilità della rendita.

Abbiamo detto che, comunque vada l’economia, le persone avranno sempre bisogno di un tetto sulla testa. 

In parte, questa affermazione è vera anche per talune tipologie di aziende che continueranno ad avere necessità di spazi operativi indipendentemente dalla congiuntura economica. 

Ovvio che un ciclo economico in contrazione avrà ripercussioni diverse su un ufficio rispetto a un supermercato. Un capannone artigianale, un ristorante o un negozio di vicinato subiranno un contraccolpo diverso rispetto a una banca o a una farmacia.

Ecco perché è importante non affrontare da soli le decisioni di investimento, soprattutto se si è piccoli risparmiatori, ma farsi seguire da un esperto del settore.

Le previsioni del mercato immobiliare per il 2024

Dopo un 2023 di contrazione per motivi sia congiunturali, che strutturali per i normali “cicli” del settore immobiliare, le previsioni per il 2024 di “Scenari Immobiliari” sono comunque buone. 

Anche se lontane dalla crescita a due cifre avute nel 2021 e 2022, secondo le analisi nel 2024 si attesteranno su un +2/4%.

L’investimento immobiliare, per sua natura, si rivolge ad un pubblico molto eterogeneo di risparmiatori. 

Per questo, è sempre auspicabile affidarsi ad un agente immobiliare per ottenere una consulenza personalizzata e valutare le opportunità di investimento disponibili.

Collaborare con un professionista del settore può offrire una visione più completa e informata delle dinamiche di mercato, consentendo di prendere decisioni più oculate.

Per ridurre rischi come la vacanza dell’immobile, la fluttuazione dei prezzi di mercato e i problemi di gestione, è cruciale diversificare il portafoglio immobiliare ed effettuare un’attenta analisi di mercato.

L’adozione di una strategia di investimento a lungo termine e l’acquisto in aree con domanda costante possono apportare stabilità e resilienza al proprio investimento. 

Dal punto di vista dei grandi investitori, è ormai chiaro che è venuto meno l’effetto “trascinamento” proveniente dal mercato USA, perché in Italia e in Europa le condizioni e le necessità delle persone sono diverse.

Complessità del momento economico e geopolitico non significa però assenza di pianificazione. Gli investimenti per il futuro saranno legati anche a una visione politica e alla consapevolezza che nelle persone è in atto un cambiamento.

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