Cosa succede agli investimenti immobiliari quando lo scenario internazionale è segnato da guerre, dazi, tensioni diplomatiche e instabilità delle catene di approvvigionamento?
Il riassetto dei rapporti tra le grandi potenze sta influenzando direttamente i flussi di capitale destinati al real estate europeo e, di riflesso, italiano. Oggi, chi opera nel settore immobiliare deve essere in grado di “leggere” non solo l’andamento dei mercati, ma anche gli effetti diretti e indiretti di queste tensioni geopolitiche.
In questo articolo analizziamo come sta cambiando il panorama degli investimenti immobiliari alla luce dell’attuale scenario internazionale. Quali segmenti restano attrattivi e quali competenze servono oggi per affrontare le sfide del settore.
INDICE
- Geopolitica e mercato immobiliare: perché sono più connessi di prima
- Strategie degli operatori immobiliari in un contesto instabile
- Investimenti immobiliari in Italia
- Il ruolo dell’agente immobiliare in un mercato che cambia
Geopolitica e mercato immobiliare: perché sono più connessi di
prima
Negli ultimi anni, il mercato immobiliare è diventato sempre più sensibile alle dinamiche geopolitiche. Le crisi internazionali non influiscono solo sulle borse o sulle valute, ma si riflettono anche sul modo in cui gli investitori allocano i capitali nel settore del real estate.
Il legame tra geopolitica e mercato immobiliare è stato uno dei temi centrali anche al MIPIM 2025 di Cannes, il più importante appuntamento mondiale del settore. Dagli interventi dei principali attori globali è emerso con chiarezza che oggi, più che in passato, gli investimenti immobiliari sono fortemente influenzati dalla capacità di un Paese di garantire stabilità politica, certezza normativa e resilienza economica.
Effetti diretti e indiretti delle tensioni geopolitiche in Italia: come cambia l’attrattività del nostro Paese
In questo contesto, l’Italia sta guadagnando una nuova centralità nella mappa degli investimenti immobiliari. Se in passato l’attenzione degli investitori internazionali si concentrava su Paesi più dinamici, oggi cresce la percezione dell’Italia come destinazione solida, regolata e meno esposta alla volatilità geopolitica.
Un fattore determinante è la stabilità dell’attuale governo, al momento tra i più longevi e politicamente consolidati in Europa. La continuità istituzionale eil suo ruolo crescente ai tavoli internazionali rafforzano la fiducia degli investitori, soprattutto in settori come logistica, living urbano e rigenerazione.
Un orientamento confermato proprio al MIPIM 2025 di Cannes, durante il workshop promosso da Confindustria Assoimmobiliare, dove l’Italia è stata definita: “Il mercato europeo più stabile e attrattivo del 2025”.
La stabilità macroeconomica, insieme alla disponibilità di operazioni ben strutturate e al potenziale di valorizzazione, rende l’Italia un mercato datenere d’occhio per gli investimenti immobiliari.
Ma come si stanno muovendo, concretamente, gli operatori del settore davanti a questo nuovo scenario?
Strategie degli operatori immobiliari in un contesto instabile
Quando il contesto geopolitico è instabile, gli operatori del settore immobiliare adottano strategie più selettive.
A livello globale, si osserva un ritorno a investimenti immobiliari “core“, focalizzati su immobili di alta qualità situati in aree prime, ovvero zone centrali o strategiche ad alta domanda, con inquilini affidabili e contratti di locazione a lungo termine.
Parallelamente, le strategie “core plus” e “value-add” stanno guadagnando attenzione.
Le “core plus” prevedono un rischio leggermente più alto e includono immobili di buona qualità che richiedono piccoli interventi o una gestione più efficiente.
Le “value-add” puntano su immobili da valorizzare con ristrutturazioni o cambiamenti gestionali.
Secondo il rapporto “Global Real Estate Outlook 2025” di JLL, gli investitori stanno mostrando un interesse crescente per segmenti capaci di garantire flussi di cassa stabili, come il living, il logistico avanzato e il sanitario. Anche i criteri ESG e la solidità contrattuale sono diventati parametri fondamentali per orientare gli investimenti immobiliari in questa fase.
Di conseguenza, molti investitori si stanno allontanando dai segmenti considerati più fragili, come il retail tradizionale o gli uffici non ammodernati, perché meno richiesti dal mercato e più difficili da valorizzare.
Investimenti immobiliari in Italia
Le strategie si traducono in numeri. E i numeri, oggi, raccontano un mercato che si sta rafforzando. Nel primo trimestre del 2025, gli investimenti immobiliari in Italia hanno raggiunto i 2,8 miliardi di euro, segnando un aumento del 128% rispetto allo stesso periodo del 2024. Lo riporta Real Asset Insight sulla base dei dati CBRE, che parlano di uno dei migliori risultati trimestrali di sempre per il mercato italiano.
Ecco i comparti che hanno trainato la crescita:
- Logistica e industriale: +125% (634 milioni di euro)
- Hospitality: +149% (614 milioni di euro)
- Retail: +815% (532 milioni di euro)
- Uffici: +2% (506 milioni di euro)
- Living (student housing e multifamily): 205 milioni di euro
E se allarghiamo lo sguardo oltre il mercato dei grandi investitori, vediamo che anche il mercato residenziale conferma questa tendenza.
Secondo i dati dell’Ufficio Studi Tecnocasa, nel 2024 gli italiani che hanno comprato immobili a uso investimento sono stati il 19%. Tra il 2012 e il 2022, gli investimenti si sono sempre attestati all’interno di una forbice compresa tra il 16% e il 18%.
Gli investitori stranieri sono saliti al 9,5%, più del doppio rispetto al periodo pre-pandemico.
Tutti questi dati ci dicono che nonostante le tensioni internazionali, o forse proprio grazie ad esse, l’Italia sta vivendo un buon momento per il suo mercato immobiliare, attraendo capitali nazionali e stranieri.
Il ruolo dell’agente immobiliare in un mercato che cambia
Ma cosa significa tutto questo per chi lavora sul campo, tra clienti, valutazioni e margini? Per chi opera nel settore, leggere correttamente il contesto geopolitico diventa una competenza strategica.
Gli investitori – grandi e piccoli, domestici o internazionali – cercano interlocutori informati, capaci di interpretare il mercato alla luce di ciò che accade fuori dai confini nazionali. In questo scenario, il ruolo dell’agente immobiliare non è più solo quello di “intermediare un affare”, ma di accompagnare scelte consapevoli, indicare asset più resilienti, anticipare dinamiche urbane e segmenti in crescita.
Investire nel mattone oggi non significa più solo “comprare bene”: significa muoversi con visione, anche in uno scenario dinamico. Ed è proprio qui che la professionalità degli operatori può fare la differenza.
