In Italia, solo il 5% della popolazione guadagna più di 55mila euro l’anno.
Secondo uno degli ultimi censimenti, 3.311 individui rappresentano quasi 11,8 trilioni di dollari di ricchezza.
Un numero che è in crescita costante, secondo quanto riportato dal World Wealth Report 2022 di Capgemini.
La ricerca fotografa la distribuzione geografica della ricchezza, evidenziando una crescita degli individui più ricchi del pianeta, quelli definiti “HNWI”, High Net Worth Individuals.
Il loro patrimonio netto (esclusi cioè residenza primaria, beni da collezione, beni di consumo e beni durevoli), parte da 1 milione di dollari.
I paesi dove risiedono queste persone sono distribuiti tra Nord America (+13,8%), Europa (+7,5%) e Medio Oriente (+6,3%), soprattutto in Cina, dove risiede il 63,6% della popolazione HNWI globale.
Pur se con patrimoni minori, anche in Italia questa popolazione è cresciuta del +7% nel 2022, arrivando a comprendere circa 322.000 persone.
Una popolazione che si sta velocemente evolvendo, registrando un crescente incremento nel numero di donne, persone LGBTQ+, millennial e appartenenti alla generazione Z.
Ognuno di questi segmenti emergenti presenta valori, lifestyle, preferenze ed esigenze proprie che, anche e soprattutto nel Real Estate, devono essere intercettate in maniera più dinamica e con una visione di più ampio respiro.
Del resto, come diceva Mademoiselle, Coco Chanel: “Il lusso è una necessità che inizia quando la necessità finisce.”
Il lusso è uno stile di vita
A seconda del reddito e delle sensibilità personali, il lusso viene percepito in maniera diversa da ognuno.
C’è chi lo associa subito a case magnificenti da star hollywoodiane, e chi a oggetti esclusivi come yatch e orologi.
Sempre più, il lusso sta assumendo anche connotati più evanescenti, rappresentati da una maggiore disponibilità di tempo o da un’assoluta privacy.
Non è un caso che George Clooney, l’attore hollywoodiano che per primo ha fatto conoscere e amare agli americani il lago di Como, per tutelare la propria privacy abbia acquistato, oltre alla sua famosa residenza Villa Oleandra (dalla famiglia Heinz per 10 milioni di dollari), anche la vicina villa Margherita.
Non solo, la privacy di Clooney è anche una priorità dell’Amministrazione Comunale di Laglio, considerato che quando l’attore è presente, emette addirittura un’ordinanza che vieta di stazionare nei pressi della villa o di avvicinarsi via barca.
Lusso e passioni
La particolarità del mercato del lusso, in tutte le sue forme, è che le passioni e gli interessi delle persone di alto standing quasi sempre si trasformano in investimenti in proprietà ed oggetti di lusso.
Gli esempi sono innumerevoli. Dai cavalli, alle auto. Dalle barche ai vini, passando per gioielli, orologi, abiti e sport.
Lo stile di vita delle persone ricche si declina in lussi direttamente correlati alle loro passioni e interessi. Sono questi, che guidano e influenzano decisioni di acquisto e investimenti, manifestandosi nelle proprietà che scelgono di comprare.
Senza considerare le barche, è naturale che spesso queste passioni vengano convogliate in una casa.
L’abitazione è il cuore “esposto” delle passioni del suo proprietario.
Il contenitore più adatto a contenere i suoi personalissimi concetti di lusso. Uno specchio dei suoi valori.
Una tenuta con enormi spazi per i cavalli.
Una proprietà in grado di accogliere una collezione di auto esclusive.
Una villa all’interno di un Golf Club di lusso.
Una casa con una cucina e una cantina migliori di quelle di un ristorante stellato.
E così via. Cabine armadi come appartamenti per appassionati di moda.
Case domotiche high-tech, per gli amanti delle tecnologie più sofisticate.
Appartamenti come gallerie d’arte per i collezionisti di opere.
Non c’è limite alle caratteristiche e alle facilities che un immobile di lusso, soprattutto se top-properties, deve avere per soddisfare le esigenze del target HNWI.
Immobili di lusso in Italia
I dati statistici notarili dimostrano come, negli ultimi 5 anni, il nostro Paese abbia visto una media di 3.465 compravendite di pregio, con valori a partire dal milione di euro.
L’apice di questa media è stato raggiunto nel 2021, con 4.630 unità compravendute. Rispetto al 2016, l’aumento in percentuale segna un +57%.
Il 77% di questi immobili sono seconde case che per la maggior parte sono acquistate da società.
Le proprietà di lusso vengono suddivise in tre categorie ordinate per valore:
1) luxury. Immobili il cui prezzo va da 1 a 2.4 milioni di euro.
2) Top-luxury. Immobili con prezzi tra i 2,5 e i 9 milioni di euro.
3) Top properties. Immobili a partire dai 10 milioni di euro.
Immobili di lusso e Regioni italiane
È la Lombardia, la regione che guida la classifica delle case compravendute sopra il milione di euro.
Seguono Lazio, Toscana, Campania, Sardegna.
Il mercato del luxury ha un andamento in linea con il mercato residenziale tradizionale, mentre per quello top-propertiers, la Lombardia mantiene il primo posto. Si confermano Lazio e Toscana e si inseriscono Veneto e Sicilia.
Nel 2023, per l’effetto combinato di diversi fattori come l’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse, uniti alle criticità nell’approvvigionamento delle materie prime, è previsto un rallentamento delle compravendite immobiliari rispetto agli ultimi due anni.
Lo scenario, tuttavia, è diverso per gli immobili di lusso, segmento che generalmente non accede al credito e dove l’inflazione ha un impatto più leggero.
Anzi, dopo la pandemia, gli acquirenti con elevati patrimoni hanno concentrato la propria attenzione proprio sugli immobili.
A Milano, il prezzo medio al mq per le abitazioni di lusso si attesta sugli 11.750 euro.
Su scala nazionale, le proprietà più prestigiose possono raggiungere anche i 20.000 euro/mq.
La città, tuttavia, non è in grado di soddisfare la domanda del mercato per questo segmento, sia in termini di superficie richiesta, che di servizi accessori (anche il semplice box), che di efficienza energetica e resta, tra le metropoli mondiali, quella più “low cost”.
Immobili di lusso e clienti
Gli agenti immobiliari definiscono un cliente di un immobile di lusso di “alto standing”.
Non è un termine che si usa solo nel Real Estate, venendo comunemente impiegato anche nel commercio e nell’ospitalità, per descrivere una persona con elevato potere d’acquisto e un gusto sofisticato per i beni di alto profilo.
Persone che cercano un’esperienza esclusiva e sono disposte a pagare un prezzo notevole per ottenerla.
Al di là della normativa catastale che identifica le abitazioni di lusso, sono diversi i parametri che contribuiscono a definire questo tipo di immobili.
Alcune caratteristiche si affiancano a quelle più specifiche delle dimore storiche.
Uno dei primi elementi è sicuramente la zona.
I clienti di alto standing prediligono zone esclusive o luoghi panoramici, con viste mozzafiato sulla natura o su skyline.
Pur se fanalino di coda nel mondo per prezzi/mq, ciò che differenzia il mercato italiano dalle altre piazze internazionali è la diversità del territorio e l’italian life style, che la rende unica al mondo.
Questo vale ancora di più quando ad acquistare sono stranieri che cercano in Italia il proprio rifugio di benessere e che rappresentano il 70% del bacino di utenza.
Se si parla di città, gli stranieri acquistano a Milano o in città d’arte come Venezia, Napoli e Firenze.
Quali sono gli immobili di lusso
A meno che si tratti di appartamenti, per i quali sono richiesti enormi e attrezzati terrazzi, gli acquirenti di immobili di lusso cercano spazi aperti, con giardini curati, piscine e campi per praticare i loro sport preferiti.
Gli interni devono avere finiture di altissimo pregio, con materiali unici che provengono da specifiche zone del globo. Marmi di Carrara e ceramiche artigianali. Legni come noce, ciliegio e teak provenienti da foreste certificate. Pietre naturali come il granito e il travertino, provenienti da Italia e Brasile. Così come i tessuti più pregiati per gli arredi.
Una proprietà di lusso deve dunque avere un mix di posizione, design e architettura, spazio, tecnologia e servizi.
A tutte queste vanno aggiungendosi, per i clienti più sensibili al tema, anche aspetti legati alla sostenibilità, come sistemi di riciclo dell’acqua e tecnologie per la produzione di energia.
In Italia, c’è l’indiscusso vantaggio di vendere soprattutto un’esperienza di bellezza e benessere che deriva dal territorio.
Agenti immobiliari per immobili di lusso
Gli agenti immobiliari che si specializzano in questo settore devono avere una conoscenza approfondita del mercato degli immobili di lusso, delle tendenze e delle possibilità di investimenti.
Devono avere forte personalità e una grande predisposizione alla cura e al dettaglio. Soprattutto, devono essere flessibili e in grado di rapportarsi con persone di alto standing, che possono essere anche molto particolari.
La conoscenza delle lingue è fondamentale. Parlare fluentemente l’inglese, quando non il russo e il cinese, è vitale per intavolare trattative complesse.
È importante che nel team vi siano esperti conoscitori di culture anche molto diverse dalle proprie, così come la frequenza di consolidate reti di networking e ambienti che riflettano le abitudini di questo selettivo mercato.
Il mercato del lusso fa per te?
La tendenza del mercato immobiliare di lusso è in costante crescita, con un aumento della domanda da parte dei clienti in tutto il mondo.
Per gli agenti immobiliari è importante essere consapevoli di questo trend e di come esso possa influire sulla scelta dei segmenti sui quali puntare, per la propria crescita professionale.
Come detto, sono molte le competenze e le capacità, tecniche e umane, che un agente immobiliare deve avere in un mercato di nicchia come quello del lusso, dove la creatività e l’attenzione ai dettagli possono fare la differenza tra il successo e il fallimento di una trattativa.
