Il 2024 si è chiuso con segnali incoraggianti per il mercato immobiliare italiano, che ha registrato investimenti complessivi per circa 9,8 miliardi di euro (fonte: Dils).
Il settore retail ha segnato una ripresa particolarmente significativa, con 2,49 miliardi di euro investiti, quasi quattro volte i volumi del 2023 (fonte: Cushman & Wakefield – Market Beat -Retail).
L’interesse si è concentrato soprattutto su high street di città secondarie e centri commerciali ben gestiti, a conferma della rinnovata fiducia degli investitori verso asset fisici selezionati.
Anche Scenari Immobiliari conferma la tendenza, evidenziando come il retail sia stato il miglior comparto per investimenti in immobili commerciali nel 2024. E con diverse compravendite già in pipeline per il primo semestre 2025, tutto lascia pensare che la fase positiva possa proseguire.
In questo contesto in rapida trasformazione, comprendere quali immobili commerciali continueranno ad attrarre investitori e utilizzatori è essenziale per chi lavora nel settore. A influenzarne l’andamento ci sono fattori strutturali come le nuove abitudini di acquisto, l’evoluzione tecnologica, e la ricerca di formule più flessibili e sostenibili.
INDICE
- Nuove tipologie di spazi commerciali emergenti
- Cosa cercano oggi i retailer (e cosa devono fare i proprietari)
- Immobili commerciali: il futuro è nella trasformazione
Evoluzione delle esigenze nel settore retail
Negli ultimi anni, il settore retail ha subito trasformazioni significative, spinte dall’evoluzione delle abitudini dei consumatori e dall’avanzamento tecnologico. Abbiamo trovato davvero interessante il rapporto di Jll: “Prepare yourself for the future of retail” che descrive possibili scenari futuri dell’esperienza di acquisto. Dagli strumenti avanzati di ricerca dalla miglior location, alla progettazione degli spazi. Dalla sostenibilità degli immobili commerciali, all’integrazione al loro interno di AI e virtual reality. Dalle competenze degli addetti alle vendite all’esperienza vera e propria di acquisto. Sostiene infatti il report che, quando le persone in futuro si prenderanno il tempo per uscire e acquistare in negozio, saranno anche disposti a pagare un extra per esperienze di alta qualità.
E se l’esperienza d’acquisto dovrà essere di valore, non potrà più tenersi all’interno di spazi commerciali come li conosciamo noi oggi, soprattutto in Italia.
Ecco perché metratura e posizione non bastano più e i retailer cercano immobili commerciali capaci di supportare nuove modalità operative e migliorare l’engagement dei clienti. Non solo, anche le funzioni stesse stanno cambiando: gli spazi non ospitano solo attività di vendita, ma anche servizi, eventi, momenti di relazione e contenuto.
Nuove tipologie di spazi commerciali emergenti
È naturale che gli investitori arrivano lì dove proprietari e costruttori di immobili commerciali sono capaci di rispondere alle nuove esigenze del mercato.
Agli immobili commerciali del futuro serve più flessibilità degli spazi, più tecnologia integrata, più efficienza energetica.
Alcuni di questi nuovi format sono:
- Temporary store. Negozi temporanei che permettono ai brand di testare nuovi mercati o lanciare prodotti in modo agile. Per i proprietari di immobili commerciali, rappresentano un’opportunità per valorizzare spazi sfitti e generare reddito nel breve termine.
- Showroom esperienziali. Spazi dedicati a creare un’esperienza immersiva per il cliente, combinando esposizione e narrazione del prodotto. Questi ambienti richiedono immobili con caratteristiche specifiche, come ampie metrature e design modulare, per adattarsi alle diverse esigenze espositive.
- Spazi multifunzionali. Ambienti che integrano diverse attività, come retail, eventi e co-working, rispondendo alla crescente domanda di flessibilità. Questo approccio richiede immobili commerciali versatili, capaci di ospitare diverse funzioni senza compromettere l’efficienza operativa.
Cosa cercano oggi i retailer (e cosa devono fare i proprietari)
Questi format rispondono a ciò che cercano oggi i retailer, che in molti casi sono anche affittuari: immobili versatili, efficienti, con buona accessibilità e posizionati in contesti urbani dinamici.
Per i proprietari di immobili esistenti, non basta più aspettare il conduttore “giusto”.
Serve un cambio di mentalità: occorre valutare interventi di riqualificazione, migliorare la fruibilità degli spazi, integrare soluzioni tecnologiche di base (come sistemi di climatizzazione efficienti, cablaggi, vetrine più performanti).
Adeguare un immobile commerciale alle esigenze contemporanee significa aumentarne l’attrattività, ridurre i tempi di mancata locazione e poter negoziare canoni più sostenibili e stabili.
Anche piccoli interventi possono fare la differenza: una pianta più aperta, un secondo accesso, servizi igienici rinnovati o un impianto già pronto all’uso.
Per chi costruisce ex novo, la progettazione deve invece orientarsi fin da subito a criteri di modularità, riconfigurabilità e sostenibilità, oggi centrali nelle strategie di chi occupa o investe negli spazi commerciali. L’adozione di pratiche sostenibili si traduce anche in un incremento del valore dell’immobile. Gli edifici certificati possono ottenere canoni di locazione superiori fino al 10-11% rispetto agli asset non certificati, oltre a registrare tassi di sfitto più bassi.
Nel 2024, l’Italia ha registrato una crescita costante nelle certificazioni LEED, con 174 progetti certificati, posizionandosi all’ottavo posto nella classifica mondiale e come unico Paese europeo nella top 10.
Inoltre, l’integrazione dei criteri ESG (Environmental, Social, Governance) nel settore immobiliare sta diventando un elemento chiave per tutti gli attori del mercato. Trasforma la sostenibilità in un valore concreto e duraturo, che va oltre l’aspetto ambientale, migliorando la redditività degli investimenti e garantendo immobili competitivi.
Immobili commerciali: il futuro è nella trasformazione
Il futuro degli immobili commerciali sarà determinato dalla capacità di adattamento, più che dalla destinazione d’uso originaria.
A fare la differenza non saranno più solo i metri quadri o la posizione, ma l’aderenza alle nuove logiche del retail.
Chi possiede un immobile commerciale – come già accade nel residenziale – dovrà iniziare a investire nella trasformazione dello spazio: rinnovarlo, renderlo più efficiente, più accessibile, più adatto a nuovi modelli di utilizzo.
Senza questi interventi, gli immobili resteranno vuoti e perderanno valore, indipendentemente dal contesto.
Fanno eccezione le high street di fascia altissima – come il Quadrilatero della Moda a Milano – dove il valore dell’immobile è legato più alla posizione simbolica e strategica che alle sue caratteristiche fisiche.
Ma sono eccezioni. Per tutto il resto del mercato, l’immobile commerciale del futuro è quello che sa evolversi.
