Il crowdfunding immobiliare è una forma di finanziamento collettivo che consente agli investitori di partecipare a progetti immobiliari tramite piattaforme online.
Ha iniziato a guadagnare attenzione, in Europa e in Italia, a partire dal 2018 e nel 2023, secondo l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano, l’equity crowdfunding immobiliare ha raccolto 56.42 milioni di euro.
Il 2024 segna un’importante svolta normativa con l’entrata in vigore del Regolamento UE 2020/1503, (European Crowdfunding Service Providers ECSPR), che disciplina tutti i servizi di crowdfunding.
Il suo obiettivo è duplice: da una parte, migliorare l’accesso ai finanziamenti per le PMI, offrendo alternative ai tradizionali canali bancari. Dall’altro, creare un ambiente normativo sicuro e uniforme per il crowdfunding nell’UE, assicurando un’adeguata protezione agli investitori.
INDICE
- Crowdfunding immobiliare: le due tipologie di investimento
- Equity crowdfunding
- Lending crowdfunding
- Equity Vs. Lending: vantaggi e rischi a confronto
- Le piattaforme più note di crowdfunding immobiliare
Crowdfunding immobiliare: le due tipologie di investimento
Il crowdfunding immobiliare ha reso più accessibile il settore degli investimenti immobiliari, permettendo anche a piccoli risparmiatori di partecipare a grandi operazioni immobiliari.
La raccolta di capitale da una vasta platea di investitori avviene con l’intermediazione di piattaforme digitali, dove chiunque può investire senza la necessità di acquistare direttamente un immobile.
Esistono due principali tipologie di crowdfunding immobiliare, ognuna con caratteristiche e livelli di rischio differenti.
Equity crowdfunding
Investire in equity crowdfunding immobiliare significa acquisire quote di una società immobiliare, diventandone socio, e partecipare agli utili generati dal progetto.
L’investitore acquista quote di una società veicolo (SPV – Special Purpose Vehicle) creata appositamente per gestire l’operazione immobiliare.
Il rendimento del modello equity avviene con le seguenti modalità.
Vendita dell’immobile
- Se l’operazione prevede la costruzione o ristrutturazione di un immobile da rivendere, gli utili vengono distribuiti agli investitori alla chiusura del progetto (generalmente tra 2 e 5 anni).
Utili dai canoni di locazione
- Se il progetto si basa sulla gestione a reddito dell’immobile, l’investitore riceve i dividendi periodici degli affitti.
Rivendita delle proprie quote
- Alcune piattaforme consentono agli investitori di cedere le loro quote a terzi in un mercato secondario.
Cambio di proprietà della società promotrice
- Se la società in cui si è investito viene acquisita, gli investitori possono ricevere la liquidazione delle proprie quote, oppure ottenere quote della nuova società. La società acquirente può anche offrire agli investitori la possibilità di vendere le proprie quote a un valore predefinito.
Lending crowdfunding
Investire in lending crowfunding immobiliare significa finanziare un progetto immobiliare attraverso un prestito alla società promotrice, ottenendo in cambio un interesse fisso sul capitale investito.
Il rendimento del modello lending avviene con le seguenti modalità.
Cedole mensili, trimestrali o semestrali
- L’investitore riceve un interesse periodico come remunerazione per il capitale prestato, mentre il capitale viene restituito alla fine del periodo prestabilito.
Interessi + capitale alla scadenza (bullet loan).
- L’investitore riceve il pagamento in un’unica soluzione, alla fine del periodo di finanziamento stabilito.
Piano di ammortamento rateale
- Il promotore rimborsa capitale e interessi in rate fisse periodiche.
Nel lending crowfunding immobiliare i finanziamenti hanno una durata compresa tra 6 e 36 mesi.
- 6-12 mesi (breve termine): utilizzati per piccoli progetti immobiliari o ristrutturazioni.
- 24-36 mesi (medio-lungo termine): per progetti di sviluppo immobiliare più complessi.
Equity Vs. Lending: vantaggi e rischi a confronto
Entrambe le forme di crowdfunding immobiliare presentano vantaggi e criticità. La scelta dipende dagli obiettivi dell’investitore e dalla sua propensione al rischio.
Vantaggi dell’equity crowdfunding immobiliare.
- Potenziale di guadagno più elevato, poiché l’investitore partecipa agli utili del progetto.
- Possibilità di ottenere rendimenti attraverso dividendi, senza dover aspettare la vendita dell’immobile.
- In alcuni casi, possibilità di rivendere le quote nel mercato secondario.
Svantaggi dell’equity crowdfunding immobiliare.
- Investimento a lungo termine, senza una scadenza precisa per il ritorno del capitale.
- Maggiori rischi legati all’andamento del mercato immobiliare e alla gestione della società promotrice.
Vantaggi del lending crowdfunding immobiliare.
- Ritorno dell’investimento con scadenze predefinite (solitamente tra 6 e 36 mesi).
- Maggior sicurezza rispetto all’equity, perché l’investitore presta denaro invece di acquistare quote societarie.
- Più liquidità, poiché il capitale è rimborsato secondo le modalità stabilite nel contratto (cedole periodiche o bullet loan).
Svantaggi del lending crowdfunding immobiliare.
- Rischio di insolvenza del promotore: se la società immobiliare fallisce, l’investitore potrebbe perdere parte del capitale.
- Interessi fissi limitati rispetto ai potenziali guadagni dell’equity.
- Meno possibilità di exit anticipata, in quanto dipende dai rimborsi stabiliti.
Le piattaforme più note di crowdfunding immobiliare
Negli ultimi anni, il crowdfunding immobiliare ha visto una rapida espansione in Italia, favorita dalla crescita del settore e da una regolamentazione che ha aumentato trasparenza e sicurezza per gli investitori.
Con l’evoluzione del mercato sono emerse diverse piattaforme che offrono opportunità di investimento strutturate e accessibili. Alcune di esse sono diventate punti di riferimento nel settore.
Piattaforme italiane di crowdfunding immobiliare
Walliance. Fondata nel 2017, è una delle principali piattaforme italiane di equity crowdfunding immobiliare. Nel 2023 ha raccolto 17,6 milioni di euro. Su Trustpilot ha una valutazione di 3,8/5. Investimento minimo: €500.
Concrete Investing. Fondata nel 2018, opera nell’equity crowdfunding immobiliare. Nel 2023 ha raccolto 13,1 milioni di euro. Su Trustpilot ha una valutazione di 2.3/5. Investimento minimo: €5.000.
Recrowd. Fondata nel 2019, opera nel lending crowdfunding immobiliare con interessi competitivi. Nel 2023 ha raccolto 69,5 milioni di euro, attestandosi come la piattaforma con il maggior volume di finanziamenti nel lending immobiliare in Italia. Su Trustpilot ha una valutazione di 4.1/5. Investimento minimo: €100.
Trusters. Fondata nel 2019, opera nel lending crowdfunding immobiliare con rendimenti competitivi e progetti con durate brevi. Nel 2023 ha raccolto 16,3 milioni di euro. Su Trustpilot ha una valutazione di 4/5. Investimento minimo: €100.
Il crowdfunding immobiliare sta rivoluzionando il settore degli investimenti, offrendo nuove opportunità sia per gli investitori privati che per le aziende. Tuttavia, come ogni investimento, comporta rischi che devono essere valutati con attenzione. Scegliere la piattaforma giusta e comprendere le dinamiche di equity e lending sono passi fondamentali per un investimento consapevole.
