Comprare casa in costruzione è una scelta interessante per chi desidera un’abitazione moderna, energeticamente efficiente e personalizzata. Può anche essere economicamente più vantaggioso, considerato che spesso acquistare nelle prime fasi del progetto permette di ottenere condizioni di prezzo favorevoli rispetto a un’immobile già ultimato.
Tuttavia, è fondamentale considerare i rischi correlati per prendere decisioni informate e consapevoli.
INDICE
- Comprare casa in costruzione: cosa sapere prima di firmare
- Quali rischi può comportare comprare casa in costruzione
- Come verificare l’affidabilità del costruttore
- Comprare casa in costruzione: vantaggi economici e agevolazioni fiscali
Comprare casa in costruzione: cosa sapere prima di firmare
Le normative italiane prevedono una serie di garanzie per chi acquista casa in costruzione.
- Fideiussione bancaria o assicurativa
Ogni costruttore è obbligato a rilasciare una fideiussione che assicura la restituzione delle somme versate dall’acquirente per tutelarlo nel caso in cui l’impresa incorra in situazioni di crisi. Questo significa che, in caso di fallimento o di liquidazione coatta, la banca o l’assicurazione dovrà rimborsare integralmente tutte le somme versate, inclusi gli eventuali interessi, entro 30 giorni dalla richiesta di risarcimento. Questa tutela, prevista da una legge del 2005, è a carico del venditore e rappresenta la prima garanzia per chi sceglie di acquistare un immobile su carta.
- Trascrizione del preliminare
Registrare il contratto preliminare nei registri immobiliari è un passaggio essenziale per tutelare chi sceglie di comprare casa in costruzione.
La trascrizione del preliminare garantisce all’acquirente una posizione di privilegio in caso di problemi economici del costruttore, come un fallimento o un’ipoteca sull’immobile, impedendo che altri creditori possano agire sul bene.
Per essere trascritto, il contratto deve essere redatto o autenticato da un notaio.
Affidarsi a un notaio per questo passaggio non è una formalità, ma una garanzia concreta di sicurezza per l’acquirente.
Oltre a curare la corretta trascrizione del preliminare, il notaio verifica che l’atto non presenti vizi o irregolarità, accerta l’assenza di gravami o pignoramenti sull’immobile e garantisce la conformità del contratto alle normative vigenti. Inoltre, offre consulenza sulle clausole contrattuali, tutelando i diritti dell’acquirente e prevenendo possibili rischi legali o finanziari.
Il costo della trascrizione è a carico dell’acquirente ma questa misura rappresenta un vero scudo legale contro imprevisti che potrebbero compromettere il buon esito dell’acquisto.
- Garanzia postuma decennale
Al momento del rogito, il costruttore è tenuto a fornire una polizza decennale postuma, che tutela il compratore da eventuali danni strutturali o vizi dell’immobile nei dieci anni successivi alla consegna. Una copertura particolarmente importante qualora dovessero insorgere difetti di costruzione, infiltrazioni o altri vizi occulti.
Un costruttore che non fornisce fideiussione, preliminare trascritto e garanzia decennale non sta rispettando le normative, esponendo l’acquirente a rischi enormi.
Quali rischi può comportare comprare casa in costruzione
Comprare casa in costruzione presenta alcune criticità che è bene conoscere per prendere decisioni consapevoli.
- Ritardi nella consegna
Uno dei rischi più comuni è il ritardo nella consegna. Per tutelarsi, è essenziale che il contratto preliminare preveda una data certa di ultimazione dei lavori e penali per il costruttore in caso di ritardi. In assenza di una clausola specifica, l’acquirente potrebbe avere difficoltà a richiedere un risarcimento per il ritardo. Non esiste, infatti, una fideiussione obbligatoria per il rispetto delle tempistiche di consegna.
- Variazioni nel capitolato
Durante la costruzione, il capitolato può subire modifiche nei materiali o nelle dotazioni. È essenziale leggere attentamente il capitolato e formalizzare ogni dettaglio nel contratto per tutelarsi
- Costi aggiuntivi non previsti
Comprare casa in costruzione significa spesso affrontare costi aggiuntivi legati a personalizzazioni, migliorie o adeguamenti richiesti dal compratore. È utile definire fin dall’inizio un preventivo dettagliato e valutare con attenzione eventuali modifiche in corso d’opera.
- Affidabilità del costruttore
È fondamentale verificare la serietà e la solidità finanziaria del costruttore, controllando lo storico dei progetti realizzati e l’assenza di contenziosi in corso.
Come verificare l’affidabilità del costruttore
Comprare casa in costruzione comporta indubbiamente un livello di rischio maggiore rispetto a una già ultimata. Tuttavia, anche senza affidarsi a un professionista, ci sono controlli che chiunque può effettuare.
– Visura Camerale e Registro delle Imprese
Con un costo tra i 5/10€ si possono ottenere informazioni essenziali sull’impresa edile:
sede legale, amministratori, capitale sociale, numero di dipendenti e eventuali procedure concorsuali in corso (fallimenti, liquidazioni, concordati preventivi). Verificarle, aiuta a capire se l’impresa è operativa e permette di individuare segnali di rischio.
– Consultazione dei bilanci aziendali
Se il costruttore è una Srl o una Spa, è possibile consultare i bilanci depositati (sempre in Camera di Commercio). A un costo tra i 10 e i 20 euro, il bilancio permette di esaminare:
- Storico del fatturato, per capire l’andamento dei ricavi nel tempo.
- EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization), che indica la redditività operativa dell’impresa.
- Utile d’esercizio, cioè il profitto netto dopo tasse e costi.
- Segnali di rischio nei bilanci.
- Frequenti cambi di nome dell’azienda.
- Capitale sociale troppo basso (es. 10.000€ per una Srl).
- Numerosi protesti registrati.
– Piattaforme di Informazione Commerciale
Servizi online come Cerved, Cribis o Infocamere offrono report più dettagliati su indici di solvibilità, rating di affidabilità e contenziosi legali, ma hanno costi più elevati.
– Gazzetta Ufficiale e Registro informatico dei protesti
La Gazzetta Ufficiale pubblica tutte le procedure concorsuali delle imprese, tra cui fallimenti e liquidazioni giudiziarie. Il Registro Informatico dei Protesti consente di verificare eventuali assegni protestati o cambiali non pagate, segnale di difficoltà finanziarie dell’azienda. Sono consultabili gratuitamente on line.
Se il costruttore opera come società di persone (S.n.c. o S.a.s.), la trasparenza finanziaria è inferiore rispetto alle società di capitali, poiché non è obbligato a depositare bilanci pubblici. Per questo motivo, è fondamentale verificare attentamente la Visura Camerale, eventuali protesti o procedure concorsuali e, se possibile, richiedere referenze su progetti già completati.
Comprare casa in costruzione: vantaggi economici e agevolazioni fiscali
Mutui Green per abitazioni ad alta efficienza energetica
Le banche stanno incentivando gli acquisti di immobili in classe A o B con mutui green. Lo sconto, rispetto ai mutui tradizionali, può variare tra lo 0,10% e lo 0,30%, a seconda della banca e della classe energetica dell’immobile. Per capire meglio il ruolo del consulente del credito nella scelta del mutuo, consulta questo articolo.
IVA ridotta per chi acquista da impresa costruttrice
Chi sceglie di comprare casa in costruzione direttamente dall’impresa beneficia di un’IVA ridotta al 4% (se si tratta di prima casa) invece del 10% previsto per le seconde case. Questo incentivo riduce significativamente il costo finale dell’acquisto.
Comprare casa in costruzione offre vantaggi significativi, come la possibilità di personalizzare gli spazi e le finiture, nonché di beneficiare di tecnologie costruttive moderne e mutui agevolati.
Tuttavia, per garantire un investimento sicuro, è essenziale effettuare tutte le verifiche necessarie sull’affidabilità del costruttore e sulla regolarità della documentazione.
