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Comprare casa all’Estero: il tuo passaporto per un portafoglio globale

Comprare casa all’estero, in Europa o oltreoceano, può essere un’opzione allettante per chi desidera diversificare il proprio portafoglio e ottenere rendimenti interessanti.

Una decisione che richiede una valutazione approfondita del rapporto tra rischi/opportunità/costi dell’investimento. 

In questa guida ti aiuteremo a individuare il tuo obiettivo e conoscere le prime nozioni importanti.

I fattori da considerare per comprare casa all’estero 

Investire in immobili all’estero è una strategia di diversificazione vincente del proprio portafoglio, purché l’obiettivo sia ben chiaro.

Vuoi comprare casa all’estero per:

  • mettere a reddito.
  • Generare una plusvalenza.
  • Uso personale.

È una decisione che va presa subito e che guiderà il professionista a cui ti affiderai per individuare l’immobile in linea con il tuo obiettivo.

Altri fattori da considerare:

– la stabilità economicopolitica del Paese che individui.

– la tassazione (ne parliamo più avanti).

– l’eventuale mutuo. (Se acquisti in UE, prima di rivolgerti ad una banca locale puoi provare con una italiana o ad una rete di consulenti creditizi).

– La valuta

Mercati immobiliari esteri. Dove conviene comprare casa

Sul podio delle migliori città europee in cui investire nell’immobiliare, ci sono Londra, Berlino e Parigi (seguite da Francoforte, Monaco, Madrid, Amsterdam, Amburgo, Barcellona, Bruxelles e Milano).

Se parliamo di Stati europei, oggi i più interessanti per comprare casa sono Spagna e le sue isole, Portogallo, Grecia, Croazia, Albania, Bulgaria, Estonia, Serbia e Montenegro

Tutti questi Stati, chi più chi meno, stanno vivendo un periodo di assestamento dopo la grande crescita post-Covid. 

Assestamenti che registrano cali nelle compravendite ma non nel fatturato, grazie a prezzi delle case che tengono o sono in aumento

Extra UE, sono gli Emirati Arabi con Dubai in testa ad attrarre maggiormente gli investimenti immobiliari. 

Gli italiani si posizionano nella top 5 dei principali investitori dopo cinesi, tedeschi, francesi e inglesi.

A Dubai si investe per lo più in progetti di sviluppo immobiliare.

Sono i più sicuri perché il Governo degli Emirati si fa garante in caso di fallimento dello sviluppatore. In più, gli acconti sono versati su conti a cui lo sviluppatore non può accedere fino alla consegna. 

Il trend è comprare un immobile in costruzione e rivenderlo. La plusvalenza può arrivare anche al 30%.

In alternativa, il mercato delle locazioni è particolarmente effervescente. La rendita stimata sia per le locazioni turistiche brevi, che per quelle lunghe (che durano un anno), è tra il 10% e il 20% lordo.   

Oltreoceano le mete classiche d’investimento sono USA, Repubblica Dominicana e Australia.

Sul mercato residenziale americano si trovano ancora immobili che patiscono l’onda lunga della crisi del 2008, acquistabili a prezzi vantaggiosi.  

In caso di rivendita, in USA è prevista la plusvalenza anche dopo i 5 anni. Ecco perché il Governo americano per arginare il mancato pagamento delle tasse da soggetti non US-person ha introdotto la FIRPTA withholding.

È una ritenuta alla fonte da versare all’Internal Revenue Service, calcolata sul 15% del prezzo di vendita.

Pagare questa imposta favorisce la presentazione della Tax Return, per recuperare parte di quanto versato.

Ognuno dei Paesi citati ha un mercato turistico in espansione, con una forte domanda di locazioni turistiche.

È un fenomeno globale dovuto all’avvento di Airbnb e Booking ed è fortemente connesso alle singole località e ai loro flussi turistici. 

Se vuoi comprare casa all’estero per generare una rendita da locazione turistica, conoscere le destinazioni più amate è fondamentale. 

Se l’obiettivo è l’uso personale o la locazione a lungo termine, allora puoi considerare aree più defilate, dove i prezzi sono più calmierati. Attenzione però al prezzo basso! Valutare la location e le sue potenzialità è fondamentale per non ritrovarsi con immobili vuoti o difficili da rivendere. 

Tassazione

Se decidi di comprare casa all’estero affidati subito ad un fiscalista. Molti, infatti, commettono l’errore di considerare solo la fiscalità del Paese dove acquistano (e che può essere vantaggiosa proprio per attrarre investimenti), approfondendo poco le tasse da pagare in Italia

Gli immobili all’estero, inoltre, sono soggetti a monitoraggio fiscale.

La normativa tributaria italiana prevede per gli immobili detenuti all’estero il pagamento di imposte sia per redditi da locazione, che per mero possesso.

Per alleggerire la doppia imposizione fiscale, l’Italia ha stipulato convenzioni secondo il modello OCSE

Tassazione dell’immobile estero non locato. Il valore dell’immobile all’estero concorre alla formazione del reddito IRPEF. Tuttavia, non ha imponibilità IRPEF se è dovuta l’IVIE (l’equivalente dell’IMU). Se invece l’immobile non è tassato nello Stato estero, non lo è nemmeno in Italia.

Tassazione dell’immobile estero locato. Se l’immobile è già tassato nello Stato estero è previsto un credito d’imposta. 

È interessante notare che in alcuni Stati esteri è più vantaggioso locare rispetto all’Italia, perché le spese deducibili dai canoni sono maggiori (in Italia vige la riduzione forfettaria del 5%). 

Comprare casa all’estero. Affidarsi al professionista giusto

I vantaggi di comprare casa all’estero possono essere molti e diversi a seconda di cosa vuoi ottenere. 

Ecco perché ti consigliamo di rivolgerti ad agenzie immobiliari con una provata esperienza in investimenti immobiliari all’estero. Sono necessarie competenze trasversali ed un solido network in grado di fornirti assistenza in tutto il processo d’acquisto, sino alla gestione dell’immobile.

Essere consapevoli degli obblighi fiscali e dichiarativi è fondamentale per mettersi al riparo da spiacevoli sorprese che non solo finirebbero per inficiare l’investimento, ma potrebbero comportante serie conseguenze tributarie.

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