Blockchain immobiliare. Il futuro ci attende
Oggi, quando si parla di blockchain, il pensiero corre subito alle criptovalute. Tuttavia, questa tecnologia è considerata una delle innovazioni digitali più promettenti, in grado di trasformare profondamente non solo gli scambi di beni fisici e virtuali, ma i concetti stessi di transazione, proprietà e fiducia.
Dal punto di vista del settore immobiliare, il tema più attuale e interessante riguarda l’uso della blockchain immobiliare per digitalizzare contratti, transazioni, proprietà e passaggi burocratici.
INDICE
- Cos’è la blockchain
- La blockchain applicata all’immobiliare
- Cosa serve alla blockchain immobiliare per svilupparsi
Cos’è la blockchain
La blockchain è un “registro” digitale condiviso, immutabile e accessibile a tutti gli utenti autorizzati. Ogni transazione, o modifica, viene registrata su un blocco, ciascuno dei quali collegato a quello precedente e successivo in una catena crittografica, difficilissima da manomettere.
In pratica, ogni PC che partecipa al sistema (chiamato “nodo della rete”), conserva una copia completa e aggiornata del registro, garantendo:
- Sicurezza: perché i dati non sono conservati su un server centrale, ma replicati su tutti i nodi della rete, rendendo molto complicati gli attacchi informatici.
- Trasparenza: perché tutte le operazioni sono registrate in modo indelebile e verificabili (ma non modificabili) da tutti gli utenti autorizzati, sparsi in tutto il mondo.
- Decentralizzazione: perché il sistema non dipende da un’autorità centrale, ma funziona grazie al consenso dei nodi della rete, tramite algoritmi specifici.
La blockchain applicata all’immobiliare
Quando si parla di digitalizzare contratti, transazioni e passaggi burocratici di compravendite e locazioni immobiliari, si fa riferimento a come la tecnologia blockchain permette transazioni peer-to-peer, riscrivendo il ruolo di intermediari come notai, banche e agenzie.
Vediamo qualche esempio di applicazione concreta di blockchain immobiliare:
- Smart Contract.
Sono contratti digitali programmati su blockchain, configurati per compiere automaticamente determinate azioni (trasferire la proprietà, gestire la caparra e l’accesso all’immobile in caso di locazione) al pagamento di quanto dovuto, senza necessità di intermediari. - Tokenizzazione degli immobili.
La blockchain immobiliare consente di trasformare le proprietà in asset digitali frazionabili. Così, un edificio può essere suddiviso in quote virtuali che girano su blockchain, i token appunto, acquistabili e vendibili alla stregua delle azioni. Un sistema che supera le tradizionali barriere all’ingresso degli investimenti immobiliari, rendendoli più accessibili. - Catalogo delle aste.
Il progetto Rechain, sviluppato dall’Osservatorio T6* in collaborazione con l’Associazione Italiana Blockchain, è una sperimentazione che mira a rivoluzionare il settore delle aste. Il progetto prevede la creazione di un catalogo digitale su blockchain immobiliare con i dati di tutti i cespiti immobiliari all’asta. Questo permetterebbe di raccogliere tutti i dati degli immobili in esecuzione, digitalizzandoli e rendendoli fruibili a tutti.
Sono esempi che ci fanno capire perché si parla di rivoluzione del settore, capace di cambiare i paradigmi culturali della proprietà immobiliare come la conosciamo oggi.
I vantaggi della blockchain nel settore immobiliare
- Trasparenza nei registri di proprietà. Grazie alla blockchain, i registri immobiliari diventano consultabili in tempo reale, consentendo a chiunque di verificare la titolarità e la documentazione di un immobile.
- Pagamenti e tracciabilità. I pagamenti legati a compravendite o locazioni possono essere effettuati in criptovaluta o valuta tradizionale, tracciati in modo sicuro e registrati automaticamente.
- Finanza decentralizzata. La blockchain ha dato vita al concetto di finanza decentralizzata (DeFi). Per l’immobiliare significa nuovi attori sul mercato, diversi dagli istituti di credito. In pratica, attraverso piattaforme di prestito decentralizzate, proprietari e investitori possono ipotecare token per ottenere liquidità.
- Velocità e efficienza. La blockchain immobiliare riduce la burocrazia e accelera i processi, semplificando le transazioni immobiliari e migliorando l’efficienza operativa.
Cosa è già stato fatto, in Italia e all’estero
In Italia, negli ultimi dieci anni, gli investimenti in ricerca e sviluppo sulla tecnologia blockchain sono aumentati significativamente, con una crescita del 50% nel 2022 rispetto all’anno precedente, raggiungendo i 42 milioni di euro.
Autorità di vigilanza e istituti bancari e finanziari hanno già avviato iniziative per introdurre la blockchain nel settore interbancario, focalizzandosi sulle transazioni immobiliari transnazionali.
Con il Decreto Semplificazioni del 2019, il Governo ha attribuito valore legale alle tecnologie basate su registri distribuiti, come la blockchain immobiliare appunto, e agli smart contract, introducendo definizioni normative all’avanguardia in Europa (nel 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito il trattamento fiscale delle transazioni in Bitcoin, specificando che poteva essere utilizzato come strumento di pagamento in specifici contesti e come corrispettivo, se accettato dalle parti, anche formalizzato in atti notarili).
In particolare, la memorizzazione di documenti informatici su blockchain, se conforme ai requisiti tecnici previsti, può essere equiparata alla validazione temporale elettronica ai sensi dell’art. 41 del Regolamento UE n. 910/2014 (eIDAS), garantendo l’opponibilità della data e dell’esistenza di tali documenti.
Inoltre, gli smart contract, previa identificazione informatica delle parti, soddisfano il requisito della forma scritta.
Vediamo alcuni casi pratici.
- Realhouse srl e INVESTI R.E. spa, in partnership, hanno realizzato la prima operazione immobiliare italiana in blockchain per la gestione di crediti deteriorati NPL di Unicredit. In pratica, la blockchain è intervenuta in due macro-fasi:
- la creazione di un “passaporto digitale” dell’operazione, dal credito NPL di Unicredit, fino ai dettagli dell’immobile e della società veicolo;
- la creazione di un equity token, in favore dei soci, della società immobiliare Casati Srl, denominato RHC1 e legato al sottostante immobiliare composto da due palazzine.
- Piattaforme di transazione immobiliare su blockchain: Propy e ShelterZoom sono due piattaforme statunitensi con approcci innovativi nel settore immobiliare. Su questi marketplace si possono eseguire transazioni immobiliari internazionali dove le figure coinvolte nelle compravendite, entrano in contatto fra loro in maniera rapida e le transazioni si eseguono con smart contracts.
- Aste immobiliari gestite in criptovaluta: in Florida, un’abitazione è stata venduta all’asta in un’audizione digitale e pagata con 210 Ethereum, (650.000 dollari in quel momento). I partecipanti dovevano dimostrare di possedere un wallet di criptovalute con almeno la somma richiesta come base d’asta. L’acquirente non ha ottenuto direttamente la proprietà dell’immobile ma un diritto di proprietà, sotto forma di token, di una società che, a sua volta, è proprietaria dell’immobile.
Cosa serve alla blockchain immobiliare per svilupparsi
La blockchain, con la sua trasparenza assoluta, si pone in netto contrasto con i tradizionali database centralizzati, gestiti e controllati da singoli enti.
È una tecnologia ormai matura, che applicata al settore immobiliare ha il potenziale per diventare il suo prossimo grande progresso.
Tuttavia, affinché la blockchain immobiliare possa essere adottata su larga scala, è fondamentale sia l’implementazione di un quadro normativo chiaro, che un cambiamento culturale tra i professionisti del settore. Integrare e abbracciare i nuovi paradigmi che questa innovazione porta con sé, sarà un percorso complesso ma, probabilmente, inevitabile.
* L’Osservatorio T6, noto anche come Tavolo di Studio sulle Esecuzioni Italiane, è un gruppo di lavoro che riunisce professionisti specializzati nel settore delle procedure esecutive immobiliari. L’osservatorio si propone di raccogliere dati, spunti e riflessioni per migliorare l’efficienza delle espropriazioni immobiliari in Italia, con l’obiettivo di beneficiare sia i creditori che i debitori, ottimizzando i ricavi delle aste giudiziarie.
