Fimaa Ravenna: Prezzi verso la stabilità, compravendite in aumento

RAPPORTO 2019 DEL MERCATO IMMOBILIARE A RAVENNA E PROVINCIA

Nei primi 6 mesi del 2019 il numero di scambi di abitazioni rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente è aumentato del 9,7% in città e del 13,3% nel comuni minori della provincia. Se tali percentuali di crescita dovessero manifestarsi anche nella seconda parte dell’anno, gli scambi 2019 in città non sfonderebbero soglia 2.300, record dal 2011, (contro i 2.125 dello scorso anno), mentre nei comuni minori si arriverebbe quasi a 2.700 compravendite.

Sono alcuni dei dati che emergono dal ‘Rapporto 2019 del mercato immobiliare a Ravenna e provincia’, realizzato dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna e presentato oggi a Palazzo Rasponi.
Alla giornata di presentazione sono intervenuti Federica Del Conte Assessore all’urbanistica e edilizia urbana del Comune di Ravenna, Angela Zattoni Camera di Commercio di Ravenna, Mauro Mambelli Presidente Confcommercio provincia di Ravenna, Stefano Stanzani Docente Università di Bologna, Pierluigi Fabbri Presidente F.I.M.A.A.  Ravenna, Gian Battista Baccarini Presidente Nazionale F.I.A.I.P.

Le conclusioni sono state affidate a Santino Taverna Presidente Nazionale F.I.M.A.A. 

Moderatore Ivano Venturini Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio provincia di Ravenna.

Contrariamente a quanto riscontrato per il 2015 ed il 2016, il 2017 si era connotato come anno di assestamento, dopo la ripresa, tutto sommato “vivace” rilevata per le due annate precedenti. Il 2018 ha nuovamente manifestato una leggera ripresa rispetto all’anno precedente. Il dato medio provinciale di un +2,7% di scambi di abitazioni conferma una sostanziale tenuta per tutte le macroaree provinciali analizzate, con l’unico dato in controtendenza rilevato per la macroarea dell’Alta Pianura del Lamone (-7,2% di variazione di scambi rispetto al 2017). Dietro al dato provinciale del +2,7% di transazioni residenziali (del 2018 sul 2017), si evidenziava una crescita a doppia cifra nell’area della collina del Senio e Lamone (+27,6%; più per i bassi numeri di scambi - appena 146 - che per una effettiva dinamicità del mercato), incrementi nella macroarea di Cervia (+8,7%) e della Bassa Romagna (+8,5%).

Se proseguisse il trend per il 2019, l’indice degli scambi rispetto al 2011, base dell’analisi, risulterebbe finalmente raggiungere e superare il 100 iniziale del +4,8% per la città e del +7,7% nei comuni non capoluogo.

Tra le macroaree provinciali la massima appetibilità è stata manifestata nel Comune di Ravenna (con il 47,3% degli scambi dell’intera provincia), seguito dall’area di Cervia (11,5% degli scambi complessivi della provincia) e dalla macroarea dell’Alta pianura del Lamone (oltre 18% degli scambi della provincia). Chiude la classifica la macroarea del Senio e del Lamone con appena il 3,2% di scambi dell’intera provincia.

Considerando le zone più significative dal punto di vista del numero di scambi (quota percentuale superiore al 5% di scambi del Comune) le zone più appetibili sono risultate Borgo San Rocco, San Biagio, San Vittore, Stadio Ospedale, Tribunale, Via Vicoli, la Cintura alla zona centrale e Lido Adriano-Lido di Dante, seguite da Lido di Savio e Lido di Classe, il Centro Storico, Ponte Nuovo e Madonna dell’Albero. A Marina Romea si sono verificate il 3,3% di compravendite dell’intero comune e a Sant’Alberto lo 0,7%.

Il dato favorevole delle quantità scambiate si accompagna nel 2019 (e non nel 2018!) ad una raggiunta stabilità sul fronte dei prezzi di compravendita: in base alla rilevazione, si registra un incremento dello 0,3% a Ravenna ed appena dello 0,1% nei comuni minori della provincia rispetto al 2018: in tal modo, i prezzi del 2019 risultano superiori ai dati registrati nel 2004, di quasi il 7% in città e dell’1,5% nei comuni minori della provincia (rispetto al 2011, anno del picco massimo rilevato, rispettivamente -10,2% e -10,7%).

Se arrivano segnali tendenzialmente positivi dal settore immobiliare, così non è per quello delle costruzioni che continua a soffrire, come dimostrano alcuni dati congiunturali elaborati dalla Camera di commercio di Ravenna, relativi alla nostra provincia.

Al 30 giugno 2019 il settore conta 5.225 imprese attive iscritte al Registro delle Imprese di Ravenna, che rappresentano il 15,1% del totale delle imprese operative provinciali;  rispetto alla stessa data del 2018, il numero totale delle imprese attive  è diminuito di 82 unità, pari a -1, 5% in termini percentuali. A livello regionale, nel primo trimestre 2019 l’andamento congiunturale dell’industria delle costruzioni risultava ancora positivo - tendenza praticamente ininterrotta dal 2015 - ma un sensibile rallentamento nel primo trimestre ha preannunciato l’inversione di tendenza riscontrata nel secondo trimestre,con una diminuzione tendenziale del fatturato regionale pari a -0, 7%.

“La presentazione del nostro Rapporto Immobiliare della provincia di Ravenna - afferma Ivano Venturini, Presidente F.I.M.A.A. Confcommercio provincia di Ravenna - è un’occasione importante per gli oltre 170 agenti immobiliari della F.I.M.A.A che da anni mettono a disposizione le loro competenze, per contribuire a migliorare la conoscenza del mercato immobiliare a favore non solo dei fruitori, ma a beneficio di tutta la comunità. A livello nazionale quest’anno le compravendite si attesteranno intorno alle 600.000. Il miglior risultato di questi ultimi anni che hanno visto un lento, ma costante incremento dei volumi delle transazioni immobiliari, con un valore medio unitario di euro 160.000 c.a. Anche nella nostra provincia si registra una crescita delle vendite, dovuta ai prezzi, che hanno avuto in questi anni ribassi fino al 30% ma tendenti alla stabilizzazione (si registra dopo anni qualche intervento nuovo immobiliare), ai mutui che vengono erogati soprattutto per la prima casa a tassi mai cosi bassi (anche sotto 1%), agli incentivi per la casa prorogati per il prossimo anno 2020 e anche dall’incertezza che continua a serpeggiare nel nostro sistema bancario e non ultimo la notizia che qualche istituto primario applicherà tassi negativi a deposito oltre certe soglie. La casa è per i ravennati sicuramente il bene rifugio per eccellenza ed è l’investimento che nel lungo periodo ha dato i rendimenti maggiori. Anche il mercato della locazione è in crescita. Ravenna è caratterizzata da un’altissima richiesta a fronte di un’offerta insufficiente sia per numero di posti letto, che di immobili di qualità. Le tipologie richieste vanno dalla camera per studenti, al bilocale ammobiliato, per finire all’appartamento di lusso, con affitti che vanno dai 250 euro fino ai 2.000 euro al mese. Sicuramente questo settore ha una forte potenzialità di sviluppo e di redditività, ma ancora, nel nostro territorio, questa opportunità non è ritenuta interessante/remunerativa dai possibili investitori. L’agente immobiliare, secondo una recente indagine Doxa, gode di un’ottima considerazione in quanto 81% di chi vuole acquistare un’immobile si affida ad un’agente immobiliare, di cui il 47% con piena fiducia e il 34% con qualche titubanza.  L’obiettivo costante della FIMAA è migliorare il servizio ai nostri clienti e alla collettività, aumentando le competenze e conseguentemente la professionalità dei nostri associati. Forse non sempre raggiungiamo gli obbiettivi, ma sicuramente non smettiamo di lavorare per raggiungerli”.

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La rivoluzione copernicana del settore immobiliare

Negli ultimi 10 anni il comparto immobiliare ha subito una rivoluzione copernicana che ha messo in evidenza quattro fattori non più trascurabili:

1. Da un mercato di richiesta si è passati ad un mercato prevalentemente di offerta.

2. Dal dopoguerra sino al 2007 gli immobili si sono costantemente rivalutati prescindendo dalla loro qualità strutturale, dall’ubicazione e dalla classe energetica. Nel mercato odierno questi paradigmi, oltre al comfort termico acustico, alla domotica, ai servizi e alle attrattive della zona in cui l’immobile è ubicato, sono fondamentali ai fini rivalutativi dei prezzi.

3. Le verifiche urbanistiche e le autorizzazioni rilasciate dalle amministrazioni locali sono indispensabili per garantire alla clientela la buona conclusione dell’operazione immobiliare. In una recente indagine Fimaa-Nomisma sul ruolo dell’agente immobiliare emerge che le verifiche e la corretta documentazione dell’immobile sono da considerarsi prioritarie per i consumatori che intendono affrontare le compravendite in assoluta tranquillità. Gli operatori immobiliari sono i primi soggetti a visitare un immobile da veicolare sul mercato e, pertanto, anche i primi nella condizione di rilevare le difformità per avviare le opportune soluzioni. In quest’ambito è auspicabile l’interazione con altri player della filiera per dar vita a sinergie convenienti al comune interesse. Tali verifiche, a tutela del mercato e dei cittadini, non devono essere considerate incombenze o ulteriore carico di lavoro, ma costituiscono elementi basilari per l’erogazione di servizi aggiuntivi a vantaggio sia della collettività che degli operatori. 

4. Gli agenti immobiliari sono chiamati oramai a svolgere un ruolo consulenziale che non può limitarsi all’incontro tra domanda ed offerta. Il modello operativo tuttora largamente utilizzato non è consono alla libertà di scelta del cliente acquirente. Chi acquista una casa sceglie l’immobile pubblicizzato e non l’operatore di propria fiducia. Rimane pertanto indispensabile operare con un rinnovato spirito propositivo capace di accattivarsi il consenso dei consumatori e poter interagire in maggiori quote di mercato, arginando i processi di disintermediazione.

Tutti gli operatori hanno le competenze necessarie per esercitare compiutamente l’attività e in questa proiezione il punto cruciale non è il chiedersi ‘cosa fare’, ma il rendersi disponibili a fare per gli altri quello che si farebbe per sé stessi in caso di acquisto diretto di un immobile.

In uno scenario politico-economico in costante trasformazione intervengono nello svolgimento dell’attività di intermediazione immobiliare anche nuove normative, come nell’ambito dell’incompatibilità (Legge europea 2018). Gli operatori devono pertanto avvertire l’esigenza di innalzare il livello della propria professionalità per adeguarsi alle mutate esigenze del mercato e dei consumatori. Nell’indagine Fimaa-Nomisma, un’importante fetta di mercato pari al 50% risulta tuttora estranea all’interazione con la categoria. Per gli operatori immobiliari è una opportunità per allargare il proprio raggio d’azione attraverso servizi di qualità. Formazione continua obbligatoria e professionalità costituiscono il binomio vincente per l’agente immobiliare del futuro.

La crisi, che ha coinvolto l’economia in generale ed il settore immobiliare in particolare, ha lanciato segnali ed avvertimenti importanti in questa direzione e sarebbe un errore madornale non tenerne conto.

Santino Taverna, Presidente Nazionale Fimaa
Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari