FIMAA Ravenna, Case vacanza: resta Milano Marittima la "regina" della Regione. Al 2° posto Riccione, al 3° Cesenatico

Seguono Cattolica, Rimini, Cervia, Marina di Ravenna, Lido di Savio, Punta Marina Terme, Lido degli Estensi e Lido di Spina.

Tutti i dati dellOsservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2017

Rilevante crescita delle compravendite di abitazioni nelle località turistiche. Rispetto allo scorso anno, le transazioni registrate a livello complessivo sono aumentate del 20,2%: in particolare, le località marine hanno fatto segnare un +19,9%, quelle montane un +23,5% e quelle lacuali un +15,2%.

Sono alcuni dati contenuti nell’Osservatorio Nazionale Immobiliare Turistico 2017 F.I.M.A.A”, presentato questa mattina giovedì 5 ottobre 2017, presso la Sala Consiglio Comunale del Municipio di Ravenna. L’iniziativa è stata organizzata dal Sindacato provinciale F.I.M.A.A. Ravenna e da Confcommercio provincia di Ravenna.

Hanno aperto la giornata i saluti del Presidente Confcommercio provincia di Ravenna Paolo Caroli e dell’Assessore al turismo del Comune di Ravenna Giacomo Costantini.

L’intervento di apertura è stato affidato a Luca Dondi dall’Orologio consigliere delegato Nomisma; sono seguiti poi Fabrizio Savorani, esperto del settore immobiliare turistico F.I.M.A.A.,  Francesco Monti direttore Area Retail Romagna Nord Est di Cariromagna e Ivano Venturini, presidente Coordinamento Provinciale F.I.M.A.A.

Le conclusioni sono affidate al Presidente Nazionale FIMAA Santino Taverna.

L’iniziativa è stata realizzata con il patrocinio del Comune di Ravenna e con il contributo della Camera di Commercio di Ravenna. Sponsor dell’iniziativa: Cassa dei Risparmi di Forlì e della Romagna.

Durante l’incontro sono stati forniti i prezzi minimi e massimi medi di compravendita degli appartamenti turistici in regione e i canoni minimi e massimi degli appartamenti più richiesti.

Al primo posto in regione svetta Milano Marittima con un prezzo massimo di top nuovo di 6.600 euro. Seguono al secondo posto Riccione (6.000 euro) e al terzo posto Cesenatico (5.600 euro). La top ten regionale vede poi al quarto posto Cattolica (4.700 euro), al quinto Rimini (4.400 euro), al sesto Cervia (4.100 euro), al settimo Marina di Ravenna (3.300 euro), all’ottavo Lido di Savio (3.100 euro), al nono Punta Marina Terme (2.900 euro) e al decimo Lido degli Estensi assieme a Lido di Spina (2.700 euro).

 

OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO F.I.M.A.A. 2017

Prezzi minimi e massimi medi di compravendita di appartamenti

 

EMILIA ROMAGNA

 

PREZZI 2017 (€/mq commerciali)

EMILIA ROMAGNA

 

 

 

 

 

 

 

 

Top nuovi

Centrali usati

Periferici usati

 

Località

Min

Max

Min

Max

Min

Max

FC

Cesenatico

3.600

5.600

2.500

3.900

1.800

2.800

FE

Lido degli Estensi

1.900

2.700

1.700

2.000

1.100

1.600

FE

Lido degli Scacchi

1.600

2.200

1.300

1.500

900

1.300

FE

Lido delle Nazioni

1.800

2.300

1.300

1.800

900

1.400

FE

Lido di Pomposa

1.700

2.300

1.200

1.400

900

1.200

FE

Lido di Spina

2.000

2.700

1.700

2.100

1.100

1.500

FE

Lido di Volano

1.100

1.600

1.000

1.300

800

1.000

FE

Porto Garibaldi

1.500

2.400

1.100

1.600

800

1.300

RA

Casalborsetti

1.700

2.300

1.000

1.400

800

1.200

RA

Cervia

2.600

4.100

1.900

2.700

1.400

1.800

RA

Lido Adriano

1.600

2.100

1.100

1.500

700

1.300

RA

Lido di Classe

1.700

2.200

1.100

1.600

1.000

1.400

RA

Lido Di Dante

1.500

2.100

1.100

1.400

800

1.200

RA

Lido di Savio

2.200

3.100

1.500

2.100

1.000

1.500

RA

Marina Di Ravenna

2.300

3.300

1.700

2.600

900

1.600

RA

Marina Romea

1.900

2.900

1.100

1.900

800

1.400

RA

Milano Marittima

4.000

6.600

3.200

4.300

2.500

3.800

RA

Porto Corsini

1.500

2.300

1.000

1.700

700

1.000

RA

Punta Marina

1.900

2.900

1.100

2.100

900

1.500

RN

Bellaria

1.800

2.500

1.200

1.900

900

1.300

RN

Cattolica

3.000

4.700

1.900

3.100

1.400

2.000

RN

Riccione

2.900

6.000

2.300

3.700

1.500

2.000

RN

Rimini

3.400

4.400

2.100

2.900

1.400

2.300

 

I punti principali dell’analisi

Nel 2017, il prezzo medio per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta a 2.229 euro al mq commerciale, con un trend dei prezzi di vendita delle case per vacanza in ulteriore contrazione: il dato medio fa segnare una flessione annua pari a -2,5%.

Tengono maggiormente gli immobili di qualità nelle localizzazioni migliori, per i quali si registra una flessione media annuale dell’1,2%.

Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate, segna un +0,4% su base annua, con un campo di oscillazione compreso tra -0,6% e +1,5%.

Dall’analisi dell’attività transattiva delle località analizzate dall’Osservatorio, si trova conferma e irrobustimento della tendenza positiva iniziata nel 2014. Dopo il tracollo del 2012 (-26,6%), in corrispondenza della débâcle del mercato immobiliare nazionale e la flessione del 9,0% registrata nel 2013, nel corso del 2014 la tendenza generale si è invertita, facendo segnare  una crescita progressiva delle transazioni che ha trovato il suo apice nel dato del 2016, pari al +20,2%.

In conclusione, nel corso del 2016-2017 si è ulteriormente consolidato il recupero del mercato immobiliare anche nelle località turistiche, seppure in un quadro di perdurante fragilità e incertezza che rende difficile il contagio della ripresa ai valori di mercato ed espone i contesti territoriali meno rinomati al rischio di perdurante debolezza e ricadute.

In questo contesto, solo a partire dai prossimi anni è lecito attendersi indicazioni di completo e definitivo superamento della crisi, che si manifesteranno, come accade oggi nei mercati urbani maggiori, prima con un’ulteriore intensificazione della domanda e delle transazioni e, in un secondo tempo, con un’inversione di tendenza di prezzi e canoni.

 

Il mercato immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare italiano è soggetto a spinte contrapposte. Da una parte, il fabbisogno primario delle famiglie che, esaurita la crisi, sono tornate a manifestare in maniera significativa la propria propensione all’acquisto, dall’altra, il permanere dell’eccesso di offerta accumulatosi negli anni e la progressiva attenuazione della rigidità delle aspettative di realizzo dei soggetti esposti verso il settore (banche, imprese e famiglie).

Il fardello degli eccessi del passato rappresenta, nello specifico, il principale ostacolo all’innesco di dinamiche inflattive che la pressione della domanda dovrebbe contribuire ad alimentare. L’entità delle manifestazioni di interesse all’acquisto registrata nell’ultimo triennio, pur favorendo l’attivazione di meccanismi competitivi, non risulta ad oggi sufficiente a determinare l’avvio di una nuova fase espansiva sul versante dei valori.

Ad agire in chiave contenitiva, oltre ai fattori citati, concorre una composizione della domanda che tradisce una diffusa debolezza reddituale. La modestia della componente di investimento, associata alla massiccia dipendenza da mutuo, impediscono di fatto la risalita dei prezzi. Al proposito, se si considera che quasi il 40% delle famiglie che intendono richiedere un finanziamento per accedere alla proprietà vanta un reddito famigliare netto inferiore a 1.800 euro al mese, appare di tutta evidenza la difficoltà di concretizzazione di una quota significativa del mercato potenziale.

La riduzione dei tempi medi di vendita è un fenomeno iniziato debolmente nel 2014 per le abitazioni, quando sono maturate le condizioni per un cambiamento  della congiuntura. Da allora la contrazione si è progressivamente intensificata, seppure non in maniera tale da consentire il recupero delle posizioni pre-crisi.

 

Il mercato delle abitazioni per vacanza

Rispetto agli anni precedenti, i dati a consuntivo 2016 rilevano un aumento consistente dell’attività transattiva, sia del mercato residenziale generale italiano (+18,9% su base annuale) che di quello turistico (+20,2%). Sul secondo fronte, in particolare, la spinta espansiva ha riguardato  tutti  i mercati, sia quelli marittimi (+19,9%), che quelli montani (+23,5%) e lacuali (+15,2%).

A favorire la risalita del mercato ha contribuito, anche nelle località turistiche, l’ulteriore diminuzione dei valori di transazione. Se per i mercati urbani sembra ormai prossimo l’epilogo della fase negativa, pur non mancando fattori in grado di alimentare nuovi focolai recessivi (quali l’instabilità economico-finanziaria, la fragilità reddituale di una quota non trascurabile della domanda e l’effetto di eventuali massicce dismissioni di NPLs  garantiti da immobili), per quelli secondari e turistici l’inversione del ciclo non pare ancora imminente.

Il segmento delle case per vacanza, a differenza del mercato nelle maggiori aree urbane, è infatti stato investito da una riduzione dei prezzi di vendita lievemente superiore a quella del precedente anno.

Il dato medio, sintesi dei mercati top, centrali e periferici delle singole località turistiche monitorate, evidenzia un arretramento del -2,5% annuo (rispetto al -2,3% registrato un anno  fa), con un campo di oscillazione, in funzione della tipologia abitativa, compreso tra -0,4% e -3,8%.

Il ritardato  avvio della fase recessiva, la rigidità delle quotazioni nei primi anni della crisi e il perdurante eccesso di offerta sono i principali fattori alla base della residua debolezza rilevata in corrispondenza del comparto immobiliare turistico.

Il prezzo medio di un’abitazione turistica in Italia è 2.229 euro al mq commerciale.

Le località che rappresentano gli estremi dell’ampio range dei prezzi delle abitazioni nelle località turistiche sono Santa Margherita Ligure (GE), con quotazioni sul mercato top che arrivano fino a 13.600 €/mq, e Serra San Bruno (VV) e Porto Rosa (ME) per quella inferiore, con valori minimi delle abitazioni periferiche usate nell’ordine dei 400 €/mq.

Dal comparto locativo emergono segnali di maggiore stabilità in termini di valori. Il dato medio, sintesi dei canoni richiesti in giugno, luglio e agosto nelle singole località turistiche monitorate,  evidenzia un +0,4% su base annua.

Il mercato della locazione delle  località turistiche è caratterizzato da un canone medio settimanale ordinario (valore di massima frequenza per un appartamento con camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto spese incluse) di 370 € per il mese di giugno, 530 € per luglio e 685 € per agosto.

Due ultime annotazioni riguardano le motivazioni d’acquisto e la distribuzione della domanda tra italiani e stranieri. Riguardo al primo aspetto, il mercato residenziale nelle località turistiche è alimentato principalmente dagli acquisti per utilizzo diretto (64,1%), mentre  le quote restanti sono riconducibili a finalità di investimento (19,3%) o ad un misto delle due tipologie precedentemente citate (16,6%).

Sulla distribuzione delle intenzioni di acquisto tra italiani e stranieri, nel complesso la domanda di abitazioni per vacanza proviene da italiani nell’80% dei casi, mentre per il 20% risulta alimentata da soggetti stranieri  (si segnala che tale incidenza è cresciuta di 5 punti rispetto all’anno precedente).

Per quanta riguarda la locazione, la domanda della componente italiana scende al 74%.

OSSERVATORIO IMMOBILIARE TURISTICO FIMAA 2017

Canoni minimi e massimi medi settimanali ordinari dell’appartamento più richiesto, composto da camera matrimoniale, cameretta, cucina e bagno, 4 posti letto, spese incluse (euro a settimana)

 

 

 

 

Giugno

Luglio

Agosto

 

EMILIA ROMAGNA

Min

Max

Min

Max

Min

Max

località

 

 

 

 

 

 

FC

Cesenatico

250

450

500

650

550

750

FE

Lido degli Scacchi

280

400

380

500

480

600

FE

Lido delle Nazioni

300

400

400

500

500

600

FE

Lido di Pomposa

280

400

380

500

480

600

FE

Lido di Volano

250

400

350

500

400

600

RA

Casalborsetti

140

250

250

390

350

450

RA

Cervia

230

450

350

800

380

850

RA

Lido Adriano

170

240

260

320

320

390

RA

Lido di Classe

260

340

370

500

500

550

RA

Lido di Dante

190

250

280

350

350

400

RA

Lido di Savio

270

390

460

520

500

550

RA

Marina di Ravenna

190

250

290

400

320

500

RA

Marina Romea

190

240

250

400

320

450

RA

Milano Marittima

350

550

580

850

600

900

RA

Porto Corsini

140

220

280

365

295

390

RA

Punta Marina

170

250

380

420

360

480

RN

Bellaria

160

280

240

440

370

520

RN

Cattolica

240

290

290

360

420

490

RN

Riccione

290

390

385

485

500

675

RN

Rimini

230

280

325

375

425

625